大灣區爛尾投資|「保證租金回報」糖衣陷阱 專家:邊有咁大隻蛤乸隨街跳

更新時間 (HKT): 2021.02.20 01:02

「保證租金回報」,內地稱「租金反回」、「反租」,即發展商或管理公司向業主提供指定年期的租金保證,以此吸引投資者。正順地產代理(香港)有限公司副總裁李海文表示,「保證租金回報」是內地投資常見的糖衣陷阱,當中以酒店式公寓、商場舖位最普遍,「一般都聲稱有6%至8%回報,你供完樓仲有錢袋」。李海文坦言,有關銷售手法正正睇準消費者貪心的弱點,令投資者乖乖付上金錢。

李海文指,部份發展商會將租金回報從樓價中扣減,惟所有回報的租金其實已計算於成本中,發展商將樓價抬高後扣減,造成投資者「買平咗」的錯覺。李海文表示,大灣區的小商舖售價一般僅100萬元人民幣以下,事件中,楊女士卻付上116萬元購買向內街的舖位,李直言「俾人搵笨啦!」。若楊女士將商舖重新出租,租金亦可能遠遠低於預期。對於楊女士指,發展商吹噓商場有大品牌進駐,最終卻沒有成事,李海文提醒,大品牌當時可能僅與發展商簽訂意向協議,並非租約。

李海文坦言,不建議港人購買商場舖位,因為若商場業權變得分散,最基本的商場管理,如營業時間已成大問題,最終變成「死場」,舖位難以出租及轉售,「個商場一拆開賣,死梗、風險好高」。另外,若業主隔山買牛,只能依靠代理尋找租客,「佣金太低,無意欲去搵」。

李海文過去曾接觸多名因租金保證投資失利的個案,有發展商或管理公司最終因資金鏈斷裂,投資者僅收租半年便再收不到錢。觀乎楊女士於保證期內收足租金,李海文認為「(管理公司)算係好有商業道德㗎喇!」

李海文提醒,港人欲到內地投資,需緊記「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」,切勿相信「保證租金回報」技倆,亦應首選購買住宅,其次是地舖舖位,購買前應到當地了解項目地理環境,並先向當地人查詢,了解該地段人流及發展潛力。

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