大灣區陷阱|港人深圳買舖遭強佔 網紅餐飲承租

更新時間 (HKT): 2021.04.18 06:00

港人近年擁抱有大灣區,惟北上置業路陷阱重重。有港人「早著先機」,於15年前擲近百萬元於深圳東門購買茂業百貨旗下商舖,獲承諾3年租金回報(返租)。豈料,商場營業僅3個月即拉閘,一直丟空直至去年,業主始發現商場已遭擅自出租予內地網紅餐飲企業「文和友」,惟小業主卻不獲一毛錢也分不到。有專家提醒投資者,當「返租」時效完結,物業往往無法出租,或租金遠低於預期,而舖位分拆出售的「劏場」,最終會變「死場」,令業主蒙受損失。

2006年4月,當時僅43歲的Banson認為東門人流旺盛,認為置業具極大升值潛力,為將來退休作準備,亦相信茂業此大品牌,遂購入旗下名為「港島銀座」一個面積27平方米的舖位,發展商深圳茂業集團承諾提供3年租金回報(反租),共30萬元,直接由樓價扣減,Banson最終實付約91萬元人民幣。他先付3成首期,尾數再分8年供款。

Banson指,共3層高的商場分間成超過300個舖位,大部分由茂業持有,僅約50舖位售予小業主,茂業承諾,3年返租期滿後,業主可將舖位自行出租。Banson的舖位曾出租予鞋店,惟當上業主僅3個月,他與一眾業主發現,商場店舖逐漸減少,僅地面樓層有商舖營業,一個月後更「熄燈拉閘」停止運作。業主曾向發展商查問,獲回覆「正進行規劃,商場出租率需達七成始重開」,其後一直處於膠著狀態,「想租又租唔出,想賣又無人買」。

直至2016年,有業主發現,商場內所有舖位已被全數打通,拆去所有間隔。Banson聲稱,茂業曾於2019年來電,提出以原價收購其舖位,或月租每平方100元,Banson認為價格遠低於市價拒絕。其後,商場徹換管理公司,由一間投資公司接管。

去年7月,管理公司竟將整個商場租予內地網紅餐飲企業「文和友」,更正進行裝修,Banson表示,事前並無接獲任何通知,更沒有收取任何租金。由於疫情,Banson無法返內地追究,「佢(管理公司)意思係想搏我哋唔知,反正咁多年我哋都冇追討」。

對於真金白銀買入的商舖,最終竟遭人非法霸佔,商家卻因此賺得盤滿缽滿,Banson深感不憤。一眾業主想要追討賠償,無奈求助無門,更耗費十多年才聚集到3名業主團結。

「寧願當時喺香港投資,依家回報已經好厲害」,同樣花百萬元購入舖位的彭小姐悔不當初。最令她氣結的是,商場明明張燈結綵,人流如鯽,惟一群業主卻一毛錢也收不到,「得物無所用,一生血汗錢放晒入去」。她坦言,誤信內地前景,經此一役,不敢再到內地置業。Banson與彭小姐計劃去信中聯辦求助,若無成效,將會訴諸法律行動,控告茂業集團,要求按市價賠償。有熟悉內地市場的專家指,單位或舖位被擅自出租的情況於內地二、三線城市屢見不鮮,惟「深圳無咁猖狂」。

茂業集團由廣東人黃茂如於1995年創立,被稱為「中國百貨龍頭」,惟近年利潤下滑,目前負債率逾六成。標普上月更將於香港主板上市的茂業國際的信用評級由B下調至B-。黃茂如最著名的「往績」,是2009年捲入前國美電器主席黃光裕案。本報翻查茂業集團的網頁,發現並無電郵地址,記者曾多次致電茂業皆無人接聽。

正順地產代地(香港)副總裁李海文表示,目前深圳東門區的商舖每平方月租約150元至400元,每平方售價則約3萬至6萬,視乎舖位的位置及地段而定。李海文分析,事件中的港島銀座商場,受早年的地鐵擴展工程影響,人流大跌,自此一蹶不振,因此升值潛力不高。李認為,若發展商願意原價回購,業主不妨出售吐現,轉買住宅,「投資角度黎講,呢位業主坐緊慢車,轉買住宅係搭返架快車」。李海文提醒投資者,別誤信地產代理「一舖養三代」的宣傳口號,「街舖都唔得,商場舖更加無可能」。

內地律師龔楚解析,管理處於未經業主同意下,將物業出租,屬商業糾紛,警方不會受理,惟業主可根據內地的《合同法》控告管理公司,由前海法院負責審理。龔楚指,武肺疫情下,港人無法返回內地,可透過視像會議授權內地律師處理。而根據內地的法律流程,法院會給予訴訟雙方30天的調解期,由法院調解員負責,若雙方無法達成和解,則需1至2個月排期上庭,經過一審、二審後判決。

惟值得注意的是,內地的司法案件並無判決期限,因此二審結束後,可能需等待1至3年,判決才會出爐。龔楚指,若業主持有房產證,而之前並無簽署不合理的文件或同意書,勝訴機會頗高。

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