【武漢肺炎●專題】大灣區樓市重創!銷售額跌近40%「放低幾萬可做業主」

更新時間 (HKT): 2020.04.02 15:17

武漢肺炎爆發,嚴重衝擊內地經濟,當局公佈二月份經濟數據相當不樂觀:1、2月規模以上工業(年收入2,000萬元人民幣)增加值同比下降13.5%,2月份全國城鎮調查失業率升至6.2%,國家統計局2月在70大中城市住宅售價上升5.8%,但升幅卻是2018年7月以來最低。有投資專家稱,大灣區的地產項目,因欠缺港澳買家,如果疫情在五一長假前都未解除,預計今年樓價會下跌兩成,回到2017年的水平。

國家統計局公佈二月份的70大中城市住宅售價升幅,不但比1月下降0.5個百分點,而如果按月比較,升幅是2015年4月以來最低,亦都終止連升57個月的走勢。廣東省房地產業協會的數據則顯示,疫情爆發以後,省內大小樓盤的售樓處都關閉,無樓可睇,這嚴重影響了成交。今年頭兩個月廣東銷售商品住宅面積682萬平方米,銷售額920億元人民幣(下同,約1,004億港元),同比下降34.7%和32.2%;每平方米的平均售價13,474元(約14,717港元),比2019年全年下降4.5%。在珠三角地區,今年頭兩個月的商品房銷售面積441萬平方米,銷售額872億元(約952億港元),同比分別下降39.0%和30.6%。

在中山創辦俊聯地產的港人張敏銳表示,在疫情發生之前,一個樓盤周末時賣200個單位完全沒問題,當時一手樓每平方米1.5至1.8萬,可是,現在港人到內地要隔離14日、回港又要隔離,現在已沒有人北上睇樓,「不可能一上一落隔離一個月吧」。

當地復工約兩星期,樓市成交只是靠內地人的「剛需」(剛性需求)帶動,成交偏低,成交宗數只有雙位數字,部份樓盤更十隻手指數得晒。車位、舖位等成交銳減,多數成交是純住宅項目,整個大灣區的交投已經下跌一半以上。

張敏銳稱,這段時間有發展商減價賣樓,減價幅度介乎10至20%,同時亦提供各種優惠,例如低至10萬元人民幣的首期,甚至首期也可做分期,他說:「簽個名、放低幾萬就可以做業主。」

張敏銳稱大灣區物業多是香港、澳門人投資,後市要看未來通關情況而定。他與內地房地產冋行估計,如果五一長假之前疫情未過,仍無法恢復通關,可能樓價會再跌兩、三成,以疫情之前平均每平方米1.5萬元(約1.63港元),預計可能跌至2017年初的水平。

港人到大灣區置業,多數都是放租投資,以中山純住宅區、約100平方米的單位為例,每月租金約3,000元(約3,275港元)左右,回報率約3厘。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同則表示,在武漢肺炎疫情發生前,內地的樓價已有下跌的趨勢,主要原因是過去幾年內地的樓價升得太快,人們的基本收入難以支撐,疫情亦令不少人沒有上班,收入大受影響,繼而影響樓市的需求。

他認為,目前最好是讓樓市平穩地下降,因為如果在某部份控制不好,出現崩盤式的下跌,就會雪上加霜,造成結構性風險。他認為,如果樓價回落至合理空間,沒有暴跌又沒有暴漲,對經濟、金融的衝擊才不會太嚴重,但這個難度也是相當之大。

至於要預防樓市出現崩盤式暴跌,韓世同認為政府應該適度地鬆綁調控樓市的政策,適當釋放買樓需求。目前政府的防控樓市政策過嚴,未來可以釋放一些投資性的入市,補充市場的活力不足,例如是將居民購買第二個單位的首期,由目前的六、七成降到四、五成,這樣可以讓民眾能換樓。不過,他不贊成第一個單位的首期再降,因為如果發展商減價,首期再降,這會容易出現風險。

至於能否量化今年樓市的跌幅,他認為不太可能,因為現在不是常規的情況,例如這取決於外在環境的變化,例如美國金融市場環境變化、人們對未來預期的變化、政府採取的措施等等,即使中央、地方是否出手鬆綁,是否加大投放等等,出來的結果都會很不一樣,所以現在難以量化未來的走勢。

為防止樓市過熱,廣東各地都有不同的限購措施,限制民眾購買單位數目及首期比例。對於港澳人士,絕大部份城市只准一個家庭購買一個物業。

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