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樓市瘋狂隨時輸死人 - 許沂光

更新時間 (HKT): 2012.09.27 05:20

樓市進入瘋狂狀態,是當前本港最熱門的話題。2012年9月5日筆者舉辦了一個小型研討會,邀請施永青及曹仁超向39位與會的財經界朋友,發表有關樓市的演講。曹仁超說本港樓價沒有下調空間,施永青當日則指出本港樓市有調整壓力,但調整幅度可能只有4%至5%。筆者看法比較悲觀。樓價飛升影響民生,已必須正視。2012年9月20日沙膽虹於《蘋果》專欄說:「升得高的終於都會低墮,資產價格始終會下跌,泡沫必會爆破,但摸頂永遠最困難,沒有人知道頂在哪裏,直至見頂後大跌才知道!目前樓價天天創新高絕不正常,但不正常的狀況可以維持一段時間,問題是多久而已!香港經過這次繁榮之後,可能有排衰,若然美國經濟見底復蘇,美國瘋狂關水喉,美國亦唔會理得香港人死活,到時資產價格可能跌到七個一皮。投資者或置業人士惟有自求多福。」2012年9月25日盧峯的〈蘋論〉標題為〈樓市從瘋狂、恐慌到危機四伏〉,他說:「任何投資或商品都不可能長期脫離經濟現實及買家的負擔能力,任何資產泡沫都有爆破的一天。2006年的時候,絕大部份投資者預期美國樓市明天會更好。上世紀80年代末日本房地產市道最瘋狂時,東京天皇御苑所在的一小片土地的地價就足以買起加州。但殘酷的事實說明,樓價地價絕不會長升長有,資產泡沫也不會無止境膨脹。一旦泡沫爆破時,走避不及的買家及投資者將會損失慘重,整體經濟也久久難以復原。當前香港樓價因非理性亢奮及恐慌再次急升,意味樓市泡沫正快速膨脹至難承受的地步,爆破的風險也隨之而增加。像這樣的市況怎能不是危機四伏呢?」

港樓價全球最貴

施永青在2012年9月5日的演講指出,現時樓市的成交量遠遠不及1997年本港樓市見頂時的水平。從波浪理論着眼,這是B浪反彈的特性。附圖一內的B浪有兩個可能運行途徑:第一,平坦形(Flat)以3-3-5形態運行。倘若這個數浪方式成為事實,樓價可能在1997年高峯附近見頂,之後再以五組浪向下調整。第二,不規則形(Irregular)以3-3-5波浪形態運行。該形態特點是B浪可能升破大頂後,才以五組浪向下調整。投資者可能被殺個措手不及。客觀因素分析,以樓價及收入中位數的比率衡量,全球最昂貴城市當中,香港獨佔鰲頭,其餘澳洲佔了五席,加拿大佔兩席,見附圖二。香港、澳洲及加拿大樓價急升都是中國人熱愛置業造成的不合理現象。澳洲及加拿大地大人稀,樓價飛升,不是泡沫是甚麼?香港樓價趨於泡沫化更是昭然若揭。總結:本港樓市以B浪反彈,在成交疏落的情況下屢創新高。C浪的來臨將會令盲目入市的投資者損失慘重,不可不防。許沂光圖表分析員本欄逢周四刊出

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