【買銀主盤必睇】兩招執銀主盤平貨 過程大揭秘

更新時間 (HKT): 2018.11.23 00:05

不少人買銀主盤都是抱着「執平貨」心態,買銀主盤主要有兩個渠道,第一是公開市場放售,第二是公開拍賣。

先談公開放售。銀行收到銀主盤,若未去到最危急關頭,不會拍賣,先行委託地產代理放售。銀主會有一個開價,開價一般參考市價。如買家對該銀主盤有興趣,可經代理落標洽購。買銀主是價高者得,多採用「暗標」方式出售,當銀主收到「OFFER」(出價)後,不會即時答允出售,一般有招標時期,截標後,銀主會將單位售予出價最高買家。出價太低的話,銀主可拒絕出售,重新招標。但近期試過有買家成功入標執平貨,如尖沙嘴港景峯一個銀主盤,銀主開價1,720萬元,已比當時市價低逾百萬元,有買家入標1,600萬元,據知因沒有出價更高,銀主最終仍願出售。

買賣銀主盤,成交期及付款方法多由銀主決定,買家沒有話事權。成交期一般45天,臨時定金為樓價5%,簽正式買賣合約時再加定金5%,餘款成交日前付清,與買賣二手樓無異。

至於公開拍賣,世紀21測量行董事蔡漢陛表示,跟據法庭指引,銀主盤的拍賣精神,是為幫助債仔降低債務,銀主是不能賤賣銀主盤的。銀主盤於當日拍賣前大約3小時,銀主會委託三間測量師行為該銀主盤估值,撇除最高及最低,以中間價作為當日拍賣底價,臨場最後一分鐘才通知拍賣師。所以,當日銀主盤的底價是十分貼市。銀主盤拍賣理論上比較公平及持平,即使市道差,債權人亦不能賤賣債仔資產,香港講求司法公正。

如環亞日前拍賣的深井豪景花園22座低層B室銀主盤,實用面積1,381方呎,連兩個車位開價900萬元,比估值1,150萬元低22%,即使獲三口承價至940萬元,但仍未達銀主底價,最終收回。

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示,市道好時,銀主盤拍賣開價可以很貼市,但近期樓市逆轉,早前試過「85折」拍賣,買家仍貪心,「而家開價變8折都有」,一些曾經拍賣多次的銀主盤,開價更大膽。日前拍賣帝琴灣銀主盤,開價1,050萬元,比市價平25%,即七五折,最終以1,190萬元拍出,仍比估值約1,400萬元低15%。

記者:朱連峰

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