【領展邁紅底】揭領展成功之道 未來3大新業務能否再創奇迹?

更新時間 (HKT): 2019.05.13 06:01

向紅底股邁進的領展(823),多年前繼承房委會180個熔爛民生商場,演出一場將公共資產利益最大化的魔法:踢走弱商戶,商場轉型升級,脫胎換骨化為生金蛋的雞,為投資者14年帶來10倍回報。

如今領展晉身亞州最大房託,若然要維持增長勢要覓新動力,近年管理層朝3方面嘗試:涉足內地商場、辦公室大樓、潮人商場。借鑒外國經驗,跨境發展商場必需建立本地化團隊,方可在異國立足,投資者仍可觀望國內商場發展情況2至3年;至於自行發展物業則是長遠發展舖路。

回顧2005年上市初期,市場對房委會180個資產評價毀譽參半,有分析質疑斥資翻新商場能否吸引居民回流消費。房託專家、安泓投資總監楊書健接受《蘋果》專訪時指,當時領展商場連引進超級市場及大眾化品牌都有難度,「曾經果啲商場裏邊係冇嘢係佢哋(附近居民)想買……形成生活習慣係星期六、日一起身就搭地鐵去(別處)大商場行。」

專家:領展當年商場不吸引

2008年金融海嘯過後,美國以量化寬鬆救市,資產價值水漲船高。配合政策支持,例如最低工資實行谷起基層市民一浪又一浪消費力,舊區出現士紳化現象,種種因素刺激商場消費及物業價值。

天時地利配合,領展發展亦有人和。楊書健形容領展在營運層面較其他房託優勝,包括變換商戶組合,「管理層明確知道佢地要點做先釋放到資產價值」,例如將佔地大的酒樓打散成多間食肆,藉多元化選擇吸引人流。

事實上,領展的薪酬制度亦有利管理層「搏老命」谷高股價。行政總裁王國龍的薪酬2018年度基本薪金916萬元,另外2,314萬元就是「與表現相關」之非固定薪酬,還有一項長期獎勵計劃3,415萬元(按未來基金單位價格估算),簡單而言,領展股價越升、每股分派越高,王國龍薪酬就更高。

薪酬制度有助谷高股價

自2011年開始投資領展的恒生大學商學院副院長梁劍平指,領展吸引處在於無論順逆周期均錄穩定租金收入,且資產淨值連年增長,股價往往逆市上揚,更是少數股價能夠完全反映資產淨值的房託。

不過他認為領展現已步入成熟期,「上市到依家都14年喇,要執靚嘅商場都差唔多執晒,要賣嘅都賣晒。佢將筆錢拎去大陸(購買資產)要重新適應過,變左高增長會放慢咗。」

領展2015年逐漸將版圖擴展至中國,初時將內地資產佔比上限定於12.5%,去年指內地業務增長持續優於香港,故將比例進一步推高至20%。

根據物業估值報告,最早購入的北京歐美匯購物中心及上海領展企業廣場(前稱企業天地),於2016年至2018年的淨收入增長分別為6.15%及7.35%,而同期香港領展10大商場淨收入增長約15%。所謂優勝,見於增長空間,2018/19財年中期業績披露,歐美匯續租租金調整率達43.2%,較香港零售物業22.5%為高;同時間,上半年國內物業租用率98.9%亦較香港95.5%為高。

投資者期望國內場翻炒「香港模式」

梁劍平認為領展國內項目表現暫無問題,由於投資者期望領展可以在國內「翻炒」香港模式,所以內地項目收益需要保持增長,「投資者好現實嘅,良心喺錢度反映出嚟,你唔畀回報我,我就冇良心嫁喇。」

「地產其實係一個好地頭蟲既遊戲」,楊書健指跨國經營商場需許多在地知識,所以必需建立當地團隊方可成功。例如項目散佈在北上廣深,華北、華東、華南顧客品味略有差異,領展是以一個團隊統一管理抑或分成3隊處理、如何平衡市場需要、能否與當地品牌建立關係,各項營運安排將會決定領展北上成敗。

他以澳洲商場營運者Westfield為例。澳洲高檔百貨David Jones有7成店舖設於Westfield當地商場,反映Westfield在當地具相當實力。至1977年Westfield進軍美國,「第一件事佢喺美國請好大嘅團隊,多到同美國本地房託嘅員工數目差唔多」,然後發展策略因地制宜,轉攻B級民生商場,採取領展般的方式藉翻新、更換租客將資產增值。

「Westfield真係一代人,十幾、廿年淨係做澳洲同美國商場,慢慢成為美國其中一個最大商場經者,去到果個階段佢先覺得喺美國嘅業務成熟,先再去發展第3個市場。」

發展異地須最少10年光陰

楊書健指,成功如Westfield都需要10年以上方可以異國立足,而亞洲商場租約一般至少簽3年,播種需時,所以投資者對於領展國內商場收入未有爆升仍有耐性,「但亦都差唔多去到個位,若果佢未來2、3年都做唔到太高嘅租金,啲人就開始質疑領展究竟係咪可以複製香港果招。」

至於領展與南豐合作購入觀塘海濱道商業地,楊書健預期領展在過程中派員向對方學師,然後自成發展團隊。基於資產逐年老化折舊,海外不乏具規模的房託自設團隊負責發展物業、資產重建,「拉到20、30年黎計,係有需要。如果唔係佢老舊嘅資產就只能夠賣畀其他人去做開發,爛嘅野就一定輸錢。」

他相信領展涉足發展物展的主要動機是為未來鋪路,多於短期刺激股價,「未必係王生(王國龍)做畀自己,到班人學完返黎領展最多咪再起多一個(項目),咁佢都退休啦」,而團隊讓領展下一任掌舵人有條件考慮獨自在港發展物業,解決「買貨」困難的局面。

海濱匯屬嶄新嘗試

海濱道商業地建成樓高23層的商廈海濱匯,外棚已拆,預期年內啟用,意味領展管理資產類型亦不限於商場,商廈類型越見有規模。截至去年底,海濱匯預租約6成樓面,市傳成交呎租介乎31元至38元,鄰近的綠景NEO近期成交呎租約38元,而東九龍甲廈平均呎租約35元,海濱匯租金符合市場水平。

無論商廈、國內、抑或自建物業短期內都未能完全取代本地民生高場的貢獻,楊書健及梁劍平都認為領展雖然租金增長放慢,但仍然有條件加租。

楊書健指商戶在領展商場的生意額增長高於市場平均值是加租的底氣。以2018/19首三財季計,超級市場及食品商戶銷售額在領展場內錄4.4%增長,而同類商戶期內全港平均增長只是2.1%,在飲食及一般零售商戶都有同樣情況。

展望將來,仍然持有1萬股領展的梁劍平看好股價可以升穿100元晉身紅底,但估計需時要兩年;楊書健則指領展規模大,仍然是退休人士「食息」不俗選擇,但現時更看好冠君(2778)和置富(778)的潛力。

記者:陳東陽

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