【領展邁紅底】大灣區直擊 商場續租喪加六成

更新時間 (HKT): 2019.05.13 06:02

領展(823)於2005年11月上市,上市價為10.3元,直到今個月,股價最高見96.35元,距離晉身「紅底股」只差一步。14年以來,領展主要靠將香港的舊屋邨商場翻新改裝,再不斷加租,成就這個增長神話;領展近年北望神洲,在「北上廣深」四個一線城市插旗,不過經營大陸市場與香港有天壤之別,記者連同幾位專家,到廣、深直擊,視察領展在一河之隔能否再使出它「魔術棒」。

領展截至去年11月底的中期數據顯示,中國北上廣三項物業貢獻4.9億收益及3.9億物業收入淨額。當中於17年以40.65億人民幣購入廣州西城都薈商場,可租用總面積約為85,732平方米,商場位於廣州西面的荔灣區,是重建中的舊區,距離核心區天河有35分鐘車程。

從香港出發,搭高鐵到廣州南站,要再乘搭30分鐘車才到達。商場位於地鐵黃沙站上蓋,距離著名的上下九步行街有15分鐘腳程,商場上蓋為住宅逸翠灣,商住項目當年皆由長和(001)前身和黃地產興建開發。逸翠灣現時二手房每平米方售價約為5萬多人民幣,跟天河區動輒8萬至12萬人民幣相比,仍有距離。

廣州商場多香港品牌

走入西城都薈商場,跟香港不同,沒有看到領展的Logo,但發現有很多香港民生品牌進駐,例如百佳、太興、大家樂、滿記、翠華等等,惟商場管理團隊彷似90年代大陸一般,所有職員紅色巾包着手臂,相當「復古」。由中午時份起觀察至旁晚,人流並不算多,主要為區內居民,場內沒有舉行或宣傳大型活動,以黃昏時段計算,1小時約1,000人流。

曾經唱好領展升至100元的專欄作家高明,跟記者到現場視察,走了一圈後,認為這個商場難跟廣州其他高檔商場比較:「呢度人流好少,最旺嘅都係喜茶同一間出名嘅酸菜魚,冇一個打卡位吸引人嚟購物,領展香港嘅商場,係無時位無刻都爆晒人流,而且香港牌子無以前個年代咁吃香,淨係多一堆香港舖頭喺度,係咪咁大作用呢?」

他認為領展在香港的優勢是公屋區的商場,因公屋住戶需要負擔的租金便宜,但有資產上限,變相捨得在商場花費:「領展真係收割咗公屋住戶啲資金,但廣州呢個場上蓋喺私人樓,一般住房又要供樓,冇咁多錢消費,到底領展呢支魔術棒喺大陸成唔成功,真係有啲困難。」

有趣的是,在逛街期間,竟然發現有商戶閉門不做生意,在大型商算是罕見。記者在商場外訪問該區市民,謝先生認為讓商場一般:「覺得唔係太適合我,因為選擇少吧。」梁小姐就表示現場經常網購,到實體店的時間很少:「看電影可能會去,購物都是網上吧,現在年輕人很宅嘛!」

測量師:深圳商場增長有限

西城都薈非處核心旺區,記者再隨泓亮董事總經理張翹楚到領展新收購的深圳商場新怡景商業中心,據悉這個商場放售近十年,最終由領展今年3月以66億人民幣買入。走進商場,玻璃門上已印有領展名字,做法跟廣州的商場不同。這個深圳項目向地底發展,共有5層,但內部設計是個圓形商場,走一圈很容易迷路。

目前商場每月租金收入接近2,400萬,整個項目回報率約近4厘。張翹楚認為商場增長空間有限,主因是未來數年,深圳商場潛在供應樓面面積高達200萬平方米,競爭非常激烈:「行完後發覺呢個場缺乏咗一個體驗式嘅消費,吸引唔到人入嚟,雖然租金回報唔錯,但房託基金都面對緊增長問題,以目前股息率嚟講,其實仲有好多房託高息過領展。」

商場位於深圳福田市中心,是地鐵1號及4號線會展中心站上蓋,表面地理位置優越,但其實同一條街上,已有4個大型商場競爭,例如星河coco park、平安金融中心、皇庭廣場以及連城新天地。以人流統計,新怡景中心的人次最少。

兩位專家都認為,領展管理屋邨商場十分成功,但若變陣經營較大型以及高級商場,表現仍有不足。記者於是到領展於購物旺區,旺角的新商場TOP視察,這個商場前身為旺角工業貿易署大樓,領展16年作價59.1億購入。周六人流跟女士購物聖地「旺角中心」比較,相差一截,但商設計大量「打咭」位吸引年青人,但商場旺丁不旺財,時裝店主阿Ling表示,開業近一年,但生意仍然一般:「個場始終好新,銷售額好難達到目標。」

記者:陳新政 吳美茸 高素瑜

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