【債務大挪移】按保放寬後 400億發展商二按勢轉至銀行 轉按最盡8成

更新時間 (HKT): 2019.10.18 16:24
按證公司日前放鬆按揭保險規限。

【新增內容】按證公司放寬按揭保險規限,800萬元以下最多可做9成按揭,1,000萬元可做8成,這招除誘中產專業人士以低首期上車外,有班近年能力不足,靠發展商二按(俗稱「呼吸plan」)敍造高成數按揭人士,亦終於鬆一口氣。若果這群人士全部轉會至銀行,料觸發400億元債務大轉移。

往時按證公司400萬元以下最多可做9成按揭,600萬元以下最多可做8成。令到發展商旗下財務公司提供的「呼吸plan」有生存空間,這些計劃提供極高成數上會,首期甚至低至5%,但代價往後供款年期承受極高的利息,動輒高達5厘至6厘。

不過,由於金管局近年未放鬆按保規限,迫使為數不少入息不足人參與這些發展商二按,而且情況有惡化迹象。2016年底時,與銀行有信貸關係的主要發展商提供的按揭餘額為207億元,佔當時總餘額1.85%;2017年底為317億元,佔2.6%;據金管局提供予《蘋果》最新數字,去年年底,發展商按揭餘額為404億元,佔整體貸款近3.1%。發言人表示,有關數據顯示該比例仍處於一個相對低的水平,將密切留意市場發展。

「呼吸plan」愈供愈攞命

事實上,發展商二按通常是指望樓價上升,最終可以轉按至銀行,但實情是愈供愈攞命,而且息口拾級而上,令到業主「呼吸困難」,未能成功轉按。星之谷按揭行政總裁莊錦輝列舉一案例,馬鞍山迎海7座一低層單位,當年以786萬元買入,發展商二按申請8成按揭,即約629萬元貸款額;現時物業估價達1,000萬元,惟舊計劃5成按揭下,只能借500萬元,須補129萬元現金差額。

以往金管局曾透過經銀行審查發展商二按,但在職能規限下,監管成效一直有限,新一屆金管局總裁余偉文是次出招,令千萬元以下物業按揭成數高達8成至9成,除誘中產專業人士上車,莊錦輝估計,在毋須補錢基礎下,將促使業主將發展商二按轉按至銀行,令按揭利率大幅下跌。不過值得注意的是,按證公司指明在新計劃下,轉按只能敍最高8成按揭,而且不能加按。

惟莊錦輝亦警惕,並非每一間銀行都願意承按,主要是有銀行認為這類屬於債務合併(debt consolidation)。另一個關注點是,業主轉按時須注意入息是否能順利通過壓力測試。他指按證公司雖然指出首置人士免壓測,但銀行或有自己審批標準,未必會順利承按。

至於400億元按揭資產勢從發展商流至銀行體系,有不願具名的美資分析員指,對於發展商的收入將有負面影響,主要是因為現時發展商二按利率高,但釋出這筆債務後在存放至銀行存款,只得不足1厘回報,意味損失相當的息差收入。惟數百億對於發展商資產規模比例非常低,故對盈利不會產生重大影響。

記者:周家誠 陳洛嘉

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