【新盤開價】明翹匯首批156伙 均價14,813元 最平432.1萬元

更新時間 (HKT): 2019.10.23 22:23

【新增影片】挾青衣過去15年未有全新樓盤供應,佳明集團(1271)今日公佈旗下青衣細山路明翹匯開賣,首批單位156伙,平均折實呎價14,813元,較毗鄰的美景花園平均呎價1.26萬元高18%,最平432.1萬元,平絕區內私樓。若以新按保九成一按計算,首期47萬元可上車。

繼恒大.珺瓏灣後,施政報告後第二個公佈開賣新盤明翹匯,佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示,是次設即供付款,最高折扣21%,建築期樓價加7%。折實價432.1萬至896萬元,折實呎價13,383元至15,954元,折實平均呎價14,813,市值約11億,折實市值8億元。首批單位最平1房戶,為2座2樓G室,實用面積299方呎,折實價432.1萬元,呎價14,452元。2房入場單位為2座3樓E室,417方呎,折實售價568.7萬元,呎價13,638元。3房入場單位為2A座3樓B室,566方呎,折實價757.5萬元,呎價13,383元。

顏景鳳形容開價為「最佳價」,表示開價參考項目周邊成交,比區內二手屋苑成交呎價有一成半的折讓。首批中9成單位折實800萬元以下,用建期付款則加7%。另外,明翹匯後面有一個山坡,業主或需負責日後維修費用,顏景鳳表示,集團已經準備3,000萬元山坡維修基金,她指出,得悉市場同類型新盤山坡維修費用數百萬元,聲稱可以用50年,所以她相信3,000萬基金足夠應付多年的維修費用。另外,項目明日起收票及開放示範單位,最快下周開售。

建期付款貴7%

發展商提供5種付款方法,「120天現金優惠付計劃」折扣最高,照售價減7%,「建築期付款計劃」則照售價。項目樓花期超長,關鍵日期為2022年1月。發展商提供最高八成一按,若買家需要向按揭證券公司承造九成按揭,便需要採用建築期付款方法,但樓價貴7%。樓花期超長新盤,建築期付款折扣越小。2015年以近3年樓花期開售的紅磡「劏房之城」環海‧東岸,當時建築期售價亦比即供貴8%。至於近期發售新盤,如恆大‧逸瓏灣及將軍澳Grand Marini,建築期與即供付款樓價相差最多6%及8%。而樓花期不足一年的荃灣映日灣,兩種付款方法的售價只相差2%。

市場觀望明翹匯開價,青衣本月只錄得約17宗二手買賣,樓價低於500萬元佔3宗,全為居屋青華苑。最平私樓為樓齡約35年的美景花園,本月錄1宗成交,為10座低層E室,實用面積432方呎,成交價528萬元,呎價1.2萬元。同區公屋長發邨上月錄得成交,賢發樓一伙實用面積349方呎單位,連地價以450萬元售出,呎價12,894元。

細山路明翹匯位處美景花園西鄰,地盤面積約6.67萬方呎,可建樓面約47.42萬平方呎,政府2015年10月推出時,接獲9家財團入標,最終因未達底價而收回,政府翌年5月推出,佳明集團以9.39億元投得,每方呎樓面地價1,981元,由於項目鄰近斜坡,發展商曾指技術上較為複雜,預計該項目每方呎樓面建築費約5,000元,較一般住宅高,預計地價連建築成本逾7,000元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,青衣過去15年未有全新項目推出,是次明翹匯首批156伙折實平均呎價約14,813元,大屋苑如翠怡花園、盈翠半島及灝景灣等,平均呎價介乎1.6萬元至1.9萬元,是次明翹匯呎價低市價逾一成,開價相對保守,相信首批單位銷情理想,區內二手料冰封。預計項目落成後,呎租可達45至50元水平,回報率逾3厘。

布少明表示,自政府公佈放寬按揭後,二手成交提速,尤其是600至1,000萬元物業,預計此類單位短期樓價回升約3%至5%,其他類別則趨平穩。他續稱,本月一手市況活躍,料全月錄近2,000宗成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,是次明翹匯開價比附近二手有15至20%折讓,盈翠半島近期成交呎價約1.8萬元,而鄰近樓齡近40年的美景花園呎價則為1.2至1.3萬元。陳認為放寬按保後,近期二手市況回升,一手樓無折扣賣唔到,相信可令買家受惠。他預計,10月可錄1500宗,二手則可錄3,000宗。

永泰The Carmel連沽四洋房

另一邊廂,永泰地產(369)旗下青山公路The Carmel連錄4間洋房成交,當中更包括兩間獨立花園泳池大屋;分別為5號屋連一個車位沽出,洋房實用面積2,675方呎,花園1,099方呎,成交價4,750萬,實用呎價17,757元;3號屋連兩個車位沽出,洋房實用面積2,672方呎,花園1,352方呎,成交價5,046.4萬元,實用呎價18,886元。

記者 陳寶恩

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