【史上最貴】422億投高鐵商業地 郭炳聯:對新地以至香港皆意義非凡 

更新時間 (HKT): 2019.11.27 17:53

郭炳聯表示,地皮為香港近年面積最大的商地,極為罕有,囊括高鐵站,更鄰近機場快綫、港鐵東涌綫和西鐵綫,為四綫交匯的交通樞紐,連接香港各區及內地多個主要城市,並通過機鐵至機場連接世界各地。日後企業無論進駐該項目,抑或毗鄰的環球貿易廣場(ICC),都將受惠於此交通網絡。

新地指地段透過高鐵網絡連接國內所有主要城市,亦連接三條鐵路幹線,包括港鐵西鐵綫、東涌綫及機場快綫,為大灣區的交通樞紐。收購後能令環球貿易廣場的整體規模進一步擴大,發揮極大協同效應。認為項目將媲美國際金融中心發展項目,打造本港另一個重要商業核心。並指有意邀請其他長線策略性投資者參與該土地之發展,以便匯合各方的專長、資源及優勢以進行這地標項目。

地段位處西九高鐵站上蓋,同時鄰近有九龍站及柯士甸站,可以發展寫字樓、酒店及零售商場等非住宅用途。地盤面積約64萬方呎,總樓面面積約316.46萬方呎,推出時估值一度高達1,400億元。其後市況轉差,市場將估值最低調低至316億元,是次新地以422億元中標,仍較高峰期最高估值低逾七成。兩周前截標僅收得3份標書,包括長實(1113)和由華置(0127)、恒基(012)、利福(1212)、信和(083)與九龍倉置業(1997)合組的財團。

西九龍對上一幅巨無霸商業地項目,為港鐵(0066)九龍站7期發展計劃,當時最高可見樓面亦達282萬方呎,當年同樣由新地投得,即為現時本港最高建築環球貿易廣場ICC。

對上一次本港地價紀錄,同樣由新地於2018年,以251億元投得啟德第1F區1號住宅地,每呎樓面地價達17,776元;而以商業地計,則為南豐於2017年以246億元投得啟德第1F區2號地,每呎樓面地價約12,863元;以呎價計,則為2017年恒地以232.8億元投得中環美利道商業地,每呎樓面地價高達5萬元,呎價至今貴絕全港。

資深投資者林一鳴指,由於截標時只有3份標書,原本市場都預計地段會流標,結果目前以422億元中標,結果已經「算唔錯」。而地段在推出時高達1,400億元的估值,一來在於當時估計有不少中資會參與高鐵地段投標,但林一鳴指,近兩個月的情況反映,不少中資公司在本港的投資已經逐漸減少,加上國家政策改變,未來會將資源投放於周遭如澳門、珠海或深圳,因此預計未來中資在香港投地的情況會非常之少,甚至「國內啲人而家黎香港,都係唔敢架啦。」所以中資不投標都為意料之中。

林一鳴指,在此情況下,去年經濟環境與現時大不相同,持續動盪的社會局勢,令經濟轉差,「唔好話估值,你求其搵個街舖,一年前同一年後,價格最差三四成,甚至一半以上。」即是商業用地,包括商舖,都仍在大幅下跌的趨向。林又指,社會前景未明朗,以目前局勢發展趨向而言,由於商舖大多有「挨過年」的經營思想,「好好睇睇先執笠」,因此預計過年後會有一段大型「結業潮」,屆時這段「結業潮」會推高失業率至6至8%,數以十萬計的公司結業,大量「吉舖」出現,導致商舖舖租及商業用地呎價,都會「跌得比較金啲」。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,是次西九商業地中標價比預期略低,但屬合理水平,反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。這項目發展規模大及資金回收期長,屬大型發展商必爭之地,屬戰略性位置,估計以長線投資及收租為主。中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗,估計這地皮會發展成高端綜合項目。地皮屬於CDA,有一定的發展規範要跟隨。但估計項目會建有甲級寫字樓、5星級酒店、零售及其他商業配套。長期租金回報率約3至3.5%。估計資金回收期約20至30年,總投資額約650億至700億元。

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