【按揭星探】一招「輸打贏要」 新居屋業主「屈機」贏銀行錢(子非魚)

更新時間 (HKT): 2019.12.14 08:00
(社內相)

2019年新居屋已經開始揀樓,除何文田冠德苑外,大部份居屋預計關鍵日(即接近收樓日期)為明年中至明年底,究竟中了「大獎」的業主應該揀完樓即申請按揭,還是等待關鍵日前幾個月才申請?

臨近年底,銀行按揭條款不太理想,若果現時申請,新居屋最佳計劃為最優惠利率(P)減2.5%,實際按揭利率為2.5%,總現金回贈率為1.35%;相比起年初按息2.375%、回贈率2.45%,確實下滑了不少,其中一大原因是銀行已經爆數,無謂年底追更多單。

所以有些業主認為,反正離關鍵日尚有一年半載,不如先按兵不動,觀察明年利率和回贈情況如何,稍後再作行動。這種說法不無道理,銀行新一年、新目標,按常理會透過減利率和加回贈搶客人,搏取業績表現。

不過當然,銀行按揭利率及優惠須視乎宏觀經濟、自身資金成本等因素,明年未必一定比現時好,所以很多業主內心糾結,未知甚麼才是最正確的選擇。

香港重視消費權益

其實,筆者認為業主很多時候忽略了香港本身是極重視消費者權益的城市,而銀行亦受到嚴格監管,某程度上就算業主現時申請按揭,鎖定息率和回贈率後,卻可以「輸打贏要」,要求銀行將優惠睇齊明年價目。

假設明年按揭條款差於現時,由於業主已簽了貸款信,加息和減回贈也可以「食花生」置身事外。相反,如果明年減息和加回贈,卻可以在提取貸款(drawdown)前向銀行申請repricing(重新定價),升級至市場最新計劃。在按揭市場競爭激烈環境下,repricing一般都可以獲批。

事實上,業主除擔心未能挑選到最「筍」的按揭計劃,有不少新居屋中獎者竟然極度悲觀,開售首幾天放棄了揀樓權、放棄了這個百萬名市民夢寐以求、千載難逢的中獎機會,原因是擔心社會事件及宏觀因素下,明年樓價會跌。

有「中獎者」放棄揀樓

筆者向這些業主了解過,他們認為樓價下行會觸發兩個情況:一是銀行估價下跌,令業主未能借足夠貸款;二是慘變負資產,銀行會有追數(call loan)行動。

其實這個情況出現可能性極低。首先,在一手樓花市場,尤其是以建期付款方式,估價下跌導致未能借足的發生機率確實不低;但由於新居屋有政府擔保,就算樓價急跌,銀行都會以買入價去計算按揭成數。

至於負資產問題,如果綠表人士借9成半按揭,新居屋樓價跌超過5%,無疑會變負資產,但同樣地,由於新居屋有政府擔保,業主準時供款的話,銀行call loan的機會很微;另一個要點是新居屋定價本身比同區二手居屋平,有些價格甚至低10%以上,本身已經有不俗的buffer(緩衝)。

筆者花費唇舌後,有些準業主極悲觀預期未有改變,詢問筆者如果申請了按揭後,最終決定撻訂,應該怎樣處理?如果簽署貸款信後取消,需要繳付罰款予銀行,一般都是數千元。

最後,筆者不厭其煩溫提——到大銀行申請居屋按揭人士,基本上不需要提供入息證明,毋須通過壓力測試,只需要聲明家庭總收入,因此入息不足抑或退休人士,都不需要擔保人。至於若果環聯(TU)紀錄內有其他債項例如私人貸款正在分期償還,亦沒有甚麼大影響,只要總收入足夠幫新居屋供款便可以。

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