【按揭星探】我們離「沙士」有多遠?疫市買樓之背後盤算(子非魚)

更新時間 (HKT): 2020.02.09 08:00
當年2003年沙士,淘大試過有段時間銀行不作估價。

武漢疫情蔓延全球,或勾起中年人2003年「沙士」慘痛經歷,除了不幸逝去的人,還有崩潰的樓市。17年後香港再面臨同樣的事情,有甚麼我們應該要學會?趁勢「疫市」撈底買樓,又應該如何部署?

朋友阿烈「沙士」時候已經工作差不多10年,恐慌至今歷歷在目,猶記得當年荃灣中心被列為高危屋苑後,末日氣氛籠罩,樓價曾一度跌至約40多萬元,敢去撈底的人並不多。

當時住在荃灣區的阿烈,在絕世筍盤面前未能夠抽離當時悲壯氛圍,躊躇良久未有入市,至今租樓多年,堅持等待樓市重現真正危機大跌市一刻。可惜的是,時移世易,現時屋苑最低入場費為400幾萬元,升值逾10倍,大幅跑輸贏大市。

筆者月初與他把酒聊天,提到近月政治風暴及疫情橫行,市場出現筍盤機會非常高,等候多年的上車機會或快將出現。筆者不敢猜測今回樓市底部多深,只能說在這個情況下入市,長遠而言未必不理性。

阿烈沒有期望40幾萬元住宅樓可以重現,甚至200萬元亦沒有想過,但已經開始留意確診或懷疑個案屋苑,筆者亦向他介紹買這些屋苑單位時的按揭技巧。

買入價高估價逾一成 有機會「借唔足」

遇上這些確診屋苑,銀行理所當然是會調整估價,只要買入價不是比調整後估價高出太多,基本上按揭都會正常照批;如果確診屋苑未有新成交個案,可以預計銀行估價可能調整3%左右。除非屋苑疫情突然急劇轉壞(筆者當然希望不會發生),申請按揭期間才會遇上阻滯。當年淘大試過有段時間銀行不作估價。

一般來說,只要買入價較估價高超過5%,銀行或按證公司都會根據臨約價批出按揭。但如果買入價比估價高出太多,比如10%以上,便有機會以估價來計算按揭貸款金額,形成「借唔足」情況。

舉個例,單位買入價本身為600萬元,不過疫情下單位估價迅速跌至僅500萬元,銀行以後者審批按揭的話,假設按揭成數為9成,則只能借到450萬元,變相業主突然要預備150萬元首期,較當初只需60萬元倍增。

尚有一個情況容易令按揭觸礁。一般而言,如果大廈樓齡高或有屋宇署「維修令」,銀行或按證公司可能要求驗樓。如不幸該大廈有確診個案,銀行有機會為了職員健康,不進行驗樓,直接拒批按揭。雖然目前尚未有相關案例發生,但建議買家簽臨約前向銀行職員問清楚驗樓詳情,例如會親自驗樓或委託估價行驗樓。

銀行縮短辦公時間 申請或遇困難

事實上,因應新型冠狀病毒擴散關係,近日很多銀行分行都停業或縮短辦公時間,很多客戶反映申請按揭遇到困難——就算已交了表格,但聯絡不到前線人員查詢批核進度。筆者建議這段時間申請按揭人士,可直接找按揭中心的按揭專員或聯絡按揭代理,而毋須到分行申請。

所謂按揭專員(Mortgage Direct Sales Specialist),是銀行全職處理按揭的職級,他們不一定在分行工作,很多都在寫字樓辦公,未受分行關門影響,可直接洽談按揭事宜,甚至透過電郵遞交文件,他們也慣常以WhatsApp等社交媒體與客人溝通。

解決了前台問題,上車客亦憂心後台職員因疫情在家工作(Work From Home),批核進度緩慢而耽誤成交日期。其實這些擔憂是過慮,銀行應變機制在現時疫情惡化下已經啟動,已經盡速根據客戶物業成交日前完成批核並處理放款。上車客亦緊記需要和銀行緊密配合,在這個非常時期盡快準備好所需文件,便萬無一失。

切勿拉長成交期 或面臨估價調整

若果成交當日銀行因疫情關店,未能成功提取貸款,又怎麼辦呢?正常情況下,銀行會自動延期而準業主毋須承受任何罰則。不過擔心的話,可在臨約條款白紙黑字列明有條件下延遲成交日,直至銀行重開為止,便能買個安心。

有些上車客索性直接向賣家要求成交期拉長至四個月。筆者並不建議,如果成交期太長,萬一臨成交前樓價大幅調整,假設跌兩成以上,銀行有權根據最新估價調整貸款金額。

如果簽了臨約,如成交當日因疫情關係全港銀行關門,因而按揭不能放款,買家也不必擔心,因雙方律師樓會安排延遲成交期,做法和處理8號風球一樣。

筆者不希望肺炎疫情持續橫行,惟在投資角度上,若果遇到機會,不妨大膽一博,同時亦應留意按揭伏位。最後祝大家身體健康,香港以至中國內地均能渡過這個難關。

子非魚

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