【按揭星探】擔保人變「耽誤人」 80歲長者買新房協樓激死(子非魚)

更新時間 (HKT): 2020.03.08 08:00

香港人買樓慾望是沒有年齡界限的。筆者近日接觸到一名近80歲的房協新樓買家,現時已經在揀樓階段,常識都知道這些新樓因為是資助房屋關係,應可以獲批9成按揭,但原來擔保人資格成疑,按揭成數竟然會急降至5成,嚇到老人家腳仔軟。

前身是「置安心」計劃的房協資助出售房屋—屯門翠鳴臺、沙田綠怡雅苑、將軍澳翠嶺峰—現時已在揀樓階段,這批號稱實而不華的新樓,申請資格與新居屋差別不大,買家可以直接向銀行申請9成按揭,毋須買按揭保險,惟需要提供入息證明及通過壓力測試。

程婆婆(化名)買了翠嶺峰一層價值320萬元的單位,其後到一間銀行申請按揭。她退休已近20年,所以沒有入息,但有一筆儲蓄,仍然堅持希望買入一層新樓,子女見母親買樓意慾大,都願意做其擔保人,成全母親置業夢想。

銀行突收遮 拒批9成按揭

不過惡夢來了,銀行突然致電程婆婆,提到其擔保人女兒原來因為正供另一層按揭,雖然貸款額不大,但明言拒批9成按揭,只能批出5成,變相首期開支由僅32萬元突然飇升至160萬元,幾乎是耗盡所有積蓄,程婆婆聞言即激動大罵,但無奈銀行因制度問題無法鬆手。

程婆婆子女遂找筆者幫忙,筆者亦有致電房協了解情況,原來如果擔保人有按揭在身,房協便會拒絕做資助房屋按揭擔保人,按揭成數急降至僅6成;而銀行由於擔保人有按揭在身,成數更進一步扣減1成,因此最終只獲批5成。

由於現時很多經綠表或白表買房協樓的準業主,都是經「家有長者優先選樓計劃」購買的長者,有些是主動要買,有些是幫家人手上車,惟共通點都是要靠子女擔保,因此碰到上述問題買家料為數不少。

不過幸好,筆者協助程婆婆轉介至一間暫稱願意照批9成按揭的銀行,只要壓力測試過關便沒有問題,毋須被強制降低按揭成數,但目前未有最終批核結果。如果連這間銀行都請食檸檬,最終便要撤換一位沒有樓按在身的擔保人。

合併供款 入息要求頗高

如果擔保人本身正在供按揭,再為家中長者擔保買樓,而物業樓價是800萬元或以下、按揭成數7成或以下,按目前實際利率2.5%計算每月供款,再加上自身物業供款,供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)不能超過40%,即若果每月合併供款為30,000元,月入須為75,000元以上。

惟若果加息3厘的壓力測試下,根據按揭利率5.5%計算,供款與入息比率則不能超過50%,即若果每月合併供款30,000元,月入須為60,000元以上。

如果樓價是800萬元或以下,而按揭成數高於7成,供款與入息比率上限便會下降至35%,同樣以每月合併供款30,000元計,月入須高達85,714元;壓力測試下供款與入息比率為45%,即月入要求66,667元,並不容易通過。

以上個案只發生在房協資助出售房屋計劃下的一手樓。至於房協二手樓例如「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅出售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」,按證保險公司會提供9成按揭,就算擔保人有樓按在身,只需繳付額外保費便可獲放行,並可以分期攤還。其他房協二手樓只能最多借6成按揭,除非已經補地價,敬請注意。

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