【財經論壇】港樓勢危 樓價下跌四大原因(姚松炎)

更新時間 (HKT): 2020.03.25 00:00
姚松炎推斷經濟衰退會造成樓價下跌有四大原因。

一場最先在武漢爆發,繼而蔓延全球的世紀疫症COVID-19,不但奪去千千萬萬人的生命,更加扭轉了過去十多年主要經濟體的強勁增長勢頭,全球股市兩腳朝天,美國股市幾度熔斷,世界經濟衰退已成定局,香港樓市能否「疫」境續強成為大眾關心事項。

誠然,若根據政府理論,自3D辣招以來,香港住宅樓市已全屬用家市場,加上長期供應不足,兼有剛性需求,導致樓價在過去十多年不斷上升,即使疫症困擾本港,股市大跌,但人始終要住,剛性需求永在,樓價不懼災情。

事實上,過去9年間的每年平均結婚宗數為53,972宗,但私樓和公屋的落成量只有13,540及14,675伙,合計新增供應只及結婚家庭數量的一半左右,九年來累積欠缺22萬個住宅單位,若根據這一邏輯,樓價存在有強大剛性需求支持,樓價和租金怎會下跌?

然而,香港經濟早在去年已率先衰退,疫症還未出現已經連續三季負增長,分別為-0.4%、-3.0%及-0.3%,其中以進出口、旅遊和零售業的衰退較為嚴重;香港能夠快人一步,領先全球進入技術衰退期,預演減少進出口、遊客與外出消費等活動對經濟和樓市的影響,讓大家及早從實驗中察看端倪,因此即使至今仍未有今年首季的數據,但已大約可以推斷衰退對樓市的影響。

另外香港私樓的樓價與租金指數年度變化率,兩者一直形影不離,大致齊上齊落(詳見圖2)。首先,即使過去9年的結婚宗數不斷高於樓宇落成量,但其間的樓價與租金仍然根據周期上上落落,2016年更加出現雙雙下跌,反映住屋需求之外可能有更重要的其他因素左右大市。而且,樓價指數的增速自2019年起已明顯急速放緩,7至10月間更跌入負數區域,但後來政府提高部份按揭成數至9成,樓價由跌轉升,最新公布今年1月份的臨時指數年度變化仍有4.8%的增長,反映在小規模的經濟衰退情況下,只要政府採取救市措施,市場仍有一定的支持。然而,這一次預演反映樓價並非如政府理論所言金剛不壞,而是隨着經濟下行,樓價亦會徐徐向下。市場估計香港今年第一季的經濟產值可能出現較大的跌幅,到底疫症會否成為樓市的最後一根稻草,樓價能否對抗較大幅度的經濟衰退,則仍須等待數據出爐才有分曉。

推斷經濟衰退會造成樓價下跌有四大主因。首先,房產投資者比較各類投資工具的回報與風險比例,經濟學稱為CAPM模型,住房的回報率直接受到租金升跌的影響,因此當租金下跌,若其他因素不變,樓價會跟隨向下,圖2正好反映兩者高度同步。而住宅租金自去年10月起已呈跌勢,而且跌幅進一步擴大至今年1月的-3.6%,反映經濟衰退已經影響到住屋的實際佔用需求,估計若今年第一季經濟出現更大幅的下跌,租金指數有機會下試新低,由於樓價的波幅一般比租金的波幅為大,相信樓價在第一季會出現較明顯的跌幅。

第二,由於疫情導致全球多國封關及限制外出,令遊客絕迹,消費暴跌,大量社交活動停止,失業率急升。部份投資者需要拋售資產套現,減少負債,增持現金,以備突發應急之用,實屬人之常情;當市民預見朝不保夕,收入不穩,必然調整置業計劃,避免債務,令房產需求減少。加上過去幾年的加按比率急升,一旦樓價下跌而收入減少,被迫斷供或者策略斷供的銀主盤可能湧現,進一步推低樓價。

第三,市場預期通縮出現,即使減息至零,實質利率仍是正數,房產投資的借貸成本不再便宜,每月供款高於租金,房產投資不甚吸引,資金或會離場,而且當預計樓價下跌,遲些買會更平,何必急於入市?事實上,疫症肆虐亦嚴重限制了置業者睇樓的安排,令成交進一步萎縮,樓價更易滑落。

最後,過去由於遊客人數急增,酒店賓館房間不足,加上網絡科技催生Airbnb,令到估計多達幾萬伙住宅被改作境外人士住宿用途,如今遊客絕迹,連酒店房間都十室九空,這些旅館自然又回歸根本,變回普通出租房屋用途,形成租盤供應大增,帶動租金再向下調,推跌樓價。

我在3年前立法會大會發言時警告香港在五年內將出現經濟衰退,在去年2月及4月再提出有關樓價可能下跌四成的警示,如今一語成讖,可惜政府沒有聽取勸告,大家只好自求多福。

撰文:大學教授姚松炎

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