【今期樓行】「林鄭Plan」害死人 高成數按揭埋負資產炸彈

更新時間 (HKT): 2020.04.27 00:00

樓價急升的年代,負資產早被遺忘。然而,疫情令經濟急速逆轉,樓市下行風險增大,為負資產重臨埋下炸彈。除實體經濟轉差外,去年特首於《施政報告》放寬按揭保險上限,借樓價90%「上車」門檻由過往400萬元或以下,大幅擴大至800萬元或以下,大批買家趁放寬借貸,敍造高成數按揭。業界預期今年首季負資產數目衝上千宗水平,「林鄭Plan」變成「糖衣毒藥」,高按人士頓成負資產高危一族。

800萬至1,000萬元二手住宅成交由整體5%急升至16%

新按保放寬高成數按揭門檻,不少買家轉投銀碼較高的住宅物業。根據土地註冊處及利嘉閣地產研究部資料,過去5年間,二手住宅成交集中400萬至800萬元水平,佔整體成交約一半數字。至於800萬元至1,000萬元樓價的成交,在2018年前,仍維持個位數字的比例。直至新按保去年10月推出後,該類800萬至1,000萬元樓價的成交即突破13%;上月比例更升至16%創歷來新高,反映樓價上升,加上放寬按揭成數,吸引市民入市銀碼較大的樓盤。

肺炎疫情來襲,近半年以來本港樓市呈下行迹象,加上不少人採用高成數按揭入市,市場憂慮負資產情況惡化。負資產是指,物業現時價值低於銀行貸款餘額,俗稱「資不抵債」。即使出售物業,亦未能清還銀行貸款。若要知道是否成為負資產一族,可以用按揭貸款成數(Loan To Valuation,簡稱LTV)來計算。一般而言,得出數值如大於100%,已經屬負資產一族。

LTV = 銀行貸款餘額 / 物業現時價值 x 100%

以天水圍嘉湖山莊一個成交作例,買家去年底以505萬元買入,現估值523萬元,借銀行9成按揭即454萬元,目前LTV是84%。假設物業價值跌70萬至453萬元,貸款餘額不變,則已成負資產。

根據金管局數據,去年第四季末本港負資產住宅按揭貸款錄128宗,較對上一季的53宗上升75宗或1.4倍。回顧過往負資產情況,2008年金融海嘯時,負資產數字曾經在第4季錄過萬宗;而2003年沙士時,更曾錄逾10萬宗負資產,佔所有按揭的22%,涉及金額1,650億元。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示,去年10月新按保政策推出前,綜合各家主要銀行數據,承造9成樓按佔所有樓按比例僅5%;但新政策推出後,選用9成按揭大增至10%,即幾乎「double咗」。今年首季負資產即將公佈,預計首季錄400至500宗負資產個案,比上季的128宗上升逾2倍。主要因為去年10月起放寬按揭成數,多了買家以高成數按揭入市,另外亦包括銀行職員或居屋樓按,最高按揭比例達95%。樓價自去年底以來下跌8%左右,若樓價繼續下跌,該批以高成數按揭上車的買家就成負資產高危一族。

新按保引上車客借更多 9成按揭由5%升至10%

莊錦輝認為,疫情下本港樓價下調空間不大,反而供樓壓力更嚴重,原因是失業率開始上升,放寬按揭成數但又毋須計壓力測試,即是只要供款佔入息比率不超過50%就可以上車。如果近期被裁或減薪,供樓會較吃力。他建議客戶,即使銀行批按揭不需壓力測試,亦應自行「計數」。

莊指出,如要承造9成按揭必須要有固定收入,如收入浮動最高只可借8成。近期銀行收緊按揭審批,在計算浮動收入時,由以往取半年平均數變成取一年平均數,亦有銀行需要2年的稅單作審核。

較受疫情嚴重影響的行業,如航空、酒店業人士,甚至聽聞不獲銀行批出按揭,要額外加擔保人。莊建議買家若想在近期入市,最好與賣方傾延長成交期,以便銀行方面有足夠時間審批按揭;亦建議不要揀一些銀碼細的劏房盤,因為該類單位樓價下行風險較大,寧揀800萬至1,000萬元的2房至3房物業並借足,樓價相對穩陣,將來亦免去因太細而要換樓的麻煩。

按計劃執行董事葉敬誠則認為,今年首季負資產有機會達1,000宗,情況不算嚴重。從業主角度出發,當然無人想自己成為負資產,但撇除疫情影響,即使樓價相對平穩,負資產數字可能都差唔多,因為現時疫情未完全反映喺樓價上。

他指,「由2003年開始,(樓價)大致上升軌道,我哋好難接受久違嘅負資產突然上升,但問題係,大家係咪接受到樓價永遠上升,先唔會出現負資產呢?定還是我哋調返轉諗,如果接受到按揭市場9成按揭,而樓價有上有落,負資產應該係平常現象嚟。」

本港拖欠比率升至0.03% 仍屬全球低位

葉敬誠又指,近期本港拖欠比率由0.01%升至0.03%左右,而0.03%幾乎為全球最低水平。以美國為例,美國近10年拖欠比率最佳時期為1.45%,最差曾經在2010年超越7.5%,所以本港的拖欠比率雖有所上升,在環球標準來計仍屬非常低水平。

有銀行因應近期疫情推出「還息不還本」計劃,亦有海外國家推出「供款假期」,葉敬誠指,金管局最新批出2,900宗個人申請,包括按揭及其他貸款。他指,「還息不還本」代價是將本金延遲6個月還,要計算該6個月多付的利息,貸款人應自己平衡風險。

香港中文大學商學院高級講師李兆波相信,負資產宗數仍會上升,但情況不會太惡劣,主要由於過去銀行壓力測試把關嚴謹,業主持貨能力遠比以前強,就算承造高成數按揭上車,可能都只是賬面上的「負資產」,實際供款能力未必受到影響。加上近期疫症爆發,除了金管局推出住宅按揭「還息不還本」及應急貸款申請外,銀行亦可能會因情況放寬還款期限,「起碼會有得傾」,不過如果持續拖欠時間太長,亦有可能被銀行收回物業成為銀主盤。故此,李兆波認為雖然負資產及斷供個案均會有所增加,但是並不會大規模出現,銀行貸款拖欠比率會有輕微上升。

失業率持續上升,最新公佈1至3月失業率為4.2%,就業不足率由1.5%上升至2.1%。李兆波指,1997年亞洲金融風暴及2003年沙士時期,當時失業率分別逾6%及8%,而且主要集中餐飲及旅遊業,現時與當年比並未算嚴重。反而就業不足率升至2.1%,李認為若然升至3至4%,各公司可能減薪,屆時便可能影響供款能力。

從事保險業的周小姐指,現時仍未持有物業,目前正在物色空間較大的住宅上車,惟新按保規限樓價1,000萬元以內才可承造8至9成樓按,擔心自己心儀的物業未能受惠,加上她是自僱人士,料銀行最高只可批出8成按揭。

周氏指,近期疫情下,由於要保持社交距離,保險業見客簽單明顯受影響,但認為銀行即使收緊審批按揭,但仍要做生意,故不太擔心買樓時借貸的問題。她認為,樓市近期雖然走下坡,但始終相信香港整體經濟環境良好,料樓價今年只會再多跌幾個百分比。

記者 陳寶恩 李嘉俊

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