【國金89樓】香港樓市的絕望真相(程總裁)

更新時間 (HKT): 2020.07.11 13:15

首先,絕望真相不是樓價會跌,而是過去一年香港經歷政府施政失誤、警暴、疫情、國安法這麼多折磨後,今年樓價仍只會處上升軌道,而關鍵是金管局按揭政策的滯後利好作用。

本總裁早於去年初已經明言( https://bit.ly/2W9XmLU),金管局前總裁陳德霖過去10年的逆周期措施嚴重失誤,僅容許細價樓有融資能力,樓價600萬元以下可以借80%至90%按揭,觸發市民蜂擁這一個價位的房屋。

呎價水漲船高後,發展商興建的新盤亦越起越細,導致200呎以下細價樓頻現。惟按揭政策珈鎖下,揀無可揀市民仍要含淚買入。如果房屋問題是導致香港社會事件這個理論成立的話,陳德霖可謂一大罪人。

去年10月,剛上任的新任總裁余偉文立時撥亂反正,將按揭政策大幅放寬,1,000萬元以下物業可以借80%至90%按揭,買家融資能力大幅上升下,優質大單位亦可以較低門檻買入,這個「新按揭plan」無疑有助調整好樓市結構。

惟那時正值香港最嚴峻時期,11月理工大學出現社會事件爆發以來最嚴重衝突;到事件解決後,1月底由中國武漢爆發的新冠肺炎突然席捲全球;當肺炎恐慌稍為受控後,香港迎來更恐怖的「港區國安法」。

每一次震撼消息,都令「新按揭plan」的超級利好效用推延,令市民遲疑是否仍然要在香港買樓,最終7.1過後,竟然是股樓皆鳴。

本總裁金融業朋友普遍共識是,市民政治意向與投資是兩個口袋,反共、反警暴的同時,仍然瘋狂買入阿里(9988)、騰訊(700)、美團(3690)這些爆升中資股。

國安法限制人身自由同時,長線資產價格居然穩定下來。長實(1113)將軍澳Sea to Sky銷情熱烈;新世界(017)大圍站三線交匯上蓋物業即將開售,就算800萬元一伙,「新按揭plan」的融資能力給予上車人負擔得起的買樓機會。

而樓價上升尚有無限量寬導致本地利率市場向零息進發、土地供應長期短缺這些因素。

當然,未來數年香港人移民數目毋庸置疑會上升,並帶走一定財富;但不能否認的是中概股瘋狂回流香港,新香港人進駐本地之勢只有加速,不會減緩,對沖國安法帶來的經濟影響。這是香港面對的現實,不願相信,但真相不時讓人絕望。

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