【財經論壇】減辣無效! 工商舖市屍橫遍野(李根興)

更新時間 (HKT): 2020.08.26 00:01
借多一成根本唔夠力應付中美貿易戰、社運、肺炎等,接下來我相信雙倍印花稅也會逐漸寬減,如果成事,將會是工商舖的救星。

金管局放寬非住宅物業按揭,由最多四成增至五成, 我形容是遲來的「春天」,現在商舖是經歷「冰河時期」,零下50度,將繼續「屍橫遍野」,但回暖些少好過無,上升至零下40度,唔夠。

舖市上周連續錄得6間的街舖蝕讓:一、 香港仔大道酒吧持貨8年蝕700萬元; 二、尖沙嘴亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬元, 三、 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬元,;四、土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬元;五、北角英皇道吉舖持貨8年蝕1,700萬元;及六、最新一單荃灣鱟地坊餐廳,持貨4年蝕470萬元。

一星期內,合共6間街舖賬面蝕3,696萬元,我多年在舖市未見過。

回望過去11年,政府多次推出辣招,主要針對樓市,但工商舖多次受波及。在辣招放寬之前,買工商舖,如果是首置買家,最多能夠向銀行做按揭四成;非首置或本身有為其他物業作擔保,或用有限公司來買工商舖,則最多借三成。

但你要記住,幾乎無買舖者是首置的,因為首置都先去買樓。樓都未有得住,唔通瞓喺舖頭? 因此絕大部份買家借盡只有三成。

仲有,如果主要收入非源自香港或者是用資產水平為基礎申請按揭的話,再減低一成,即首置最多借三成,非首置則兩成。

以上是,如果你本事,就借到兩至三成。以我所知,絕大部份投資者都借唔足兩至三成:一、過唔到加息3厘的壓力測試;二、吉舖或租約快到期,銀行不計未來租金收入,供款佔入息比例就過不到四成關口;三、最重要是銀行估價不足。

現在拎間舖去銀行做按揭,好似當你係「賊」一樣,以為你想「打劫」銀行,因為吉舖太多,銀行都落雨收遮,根本唔想做舖的生意。他們會諸多藉口,稱經濟唔好、租金唔穩定、舖有僭建、樓契文件不齊等為由來壓低估價,拖慢審批程序令你知難而退,甚至乎一口拒絕唔做。

所以我同所有朋友講,如果今時今日唔能夠full pay,就不要冒險買舖。總結,我覺得舖市不會V形反彈,只會跌少些。

借多一成根本唔夠力應付中美貿易戰、社運、肺炎等,政府開始「做嘢」是個好開始,為舖市打入一支強心針,接下來我相信雙倍印花稅也會逐漸寬減。如果成事,將會是工商舖的救星。

至於工商舖幾時到底?等下年肺炎疫苗成功推出,大家個個成功接種,再說吧!

在全民回復正常生活前,我相信舖市蝕讓潮會繼續,「屍橫遍野」是冰河時期的新常態,但富貴險中求,現在也是「執平貨」的黃金時機。

盛滙商舖基金Bridgeway創辦人李根興

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