【今期樓行】近1,800伙新樓「囤起」未賣   波老道地王與前嶺南校舍「封塵」近十年

更新時間 (HKT): 2020.09.06 00:00

疫情重創全球經濟,本港發展商賣樓動作亦偃旗息鼓,至今,新盤市場至少16個項目,已獲地政總署批出售樓紙卻一直「囤起」未賣,涉及近1,800伙,以貴重豪宅為主。當中,囤起最久為香港史上第二高價紀錄的西半山波老道矚目地王,長實九年前斥逾百億投得該地,建成21 BORRETT ROAD 豪宅,兩年前已獲售樓批文,常以「貨如輪轉」形容賣樓策略的長實「樓神」、執行董事趙國雄曾指項目去年開賣,至今未啟動銷售,連帶新地(016)前嶺南學院的東半山Central Peak,項目買地近十年,環球豪客身家大受影響下,豪宅即使隨時可按掣開賣,亦未敢輕舉妄動。

雄踞全球最高昂樓價城市的香港,豪宅造價「驚為天人」,動輒10萬港元一呎豪宅屬等閒之事。近年山頂新貴Mount Nicholson,三年前分層單位呎價高逾13.2萬元,晉升「亞洲樓王」,成本港豪宅界新指標。而內地豪客更為主要客源之一,佔非本地客逾6成比例,即使要付樓價3成的辣稅,亦無礙內地富豪大手掃入港樓。不過,自年初內地因為疫情封關,是近10年來首次出現零內地客訪港買樓,豪宅去貨受巨大壓力。

波老道21號百億地王囤地10年 1期115伙隨時可售

現時16個已批售樓紙,隨時可賣新盤,大部份屬貴重地段豪宅。焦點之一為西半山波老道21號,長實2011年中一舉116.5億元投得,當時每方呎樓面呎價為26,763元,創下本港史上第二高價的百億地王;分兩期發展,共5幢住宅,每幢樓高18至22層,提供181伙分層單位。

這處前身是前政府公務員宿舍地皮,雖然前臨國際學校,惟整個項目可建樓面達43.53萬方呎,於港島半山地勢而言,已具一定規模,高層單位享有港九兩岸維港海景,近景為跑馬地馬場及中區大都會景致。第一期涉及115伙,主力攻豪宅需求的4、5房大宅,兩年前項目已獲批預售同意書及入伙紙,長實執行董事趙國雄常以「貨如輪轉」形容集團推盤步伐,他於去年初曾指出,21 BORRETT ROAD 1期會在2019年內推盤,惟至今一直未有消息;一年前,他接受傳媒訪問時直言,豪宅盤銷售「億億聲」,該類物業開賣存有難度。項目1期最新在今年6月批出轉讓同意書,即是已屆現樓,隨時可發動銷售。

新地十年前購司徒拔道18號地皮 原定一年前推盤

另一邊廂,新地手持7個新盤可賣未賣,涉及1,343伙,佔整體可售新盤的76%。當中購入接近10年,單是動工平整地盤花費多年時間的東半山Central Peak最為矚目。項目前身為嶺南學院,新地於2011年4月以44.9億元投得地皮,樓面呎價逾2.48萬元,屬當時本港樓面呎價第六高的住宅用地。

Central Peak分2期發展,共有72伙,均在2018年9月批出入伙紙,1期提供53伙分層單位,去年10月時批出轉讓同意書;2期則提供19幢洋房,在去年9月批出預售樓花同意書。項目去年7月首度開記招,當時集團副董事總經理雷霆指出,Central Peak以8年時間打造,是「千呼萬喚始出來」,當時雷霆預計,項目最快同年8月取滿意紙並隨即以現樓招標推盤,但撞正「反送中」社會運動,今年又受疫情打擊,項目仍未有新進展。

至於市建局兩個市區項目,獲批售樓紙後仍不為所動。其中有利集團的大角嘴利.晴灣23,取得售樓紙足足一年有多,地盤已由未起樓,至今已建成形。鄰區德祥集團持有的深水埗海珀,全幢大廈外牆已拆去棚架,相信將以現樓推售。

上半年豪宅銷量僅1,111宗 近4年來新低

超級豪宅欠缺「北水」支持,業界相信兩地通關後,豪宅市場才有望轉活。據中原地產數據,今年上半年豪宅(2,000萬元以上成交)僅錄1,111宗成交,是自2016年上半年以來的新低;而金額更只有520億元,是近5年來新低。

利嘉閣總裁廖偉強認為,發展商持可售新盤未推,主因是去年社運加上疫情打擊,「豪宅新盤方面對象主要來自啲內地客、外國客,同埋本地嘅投資者,如果佢哋而家推出嚟嘅話,可能未必賣到好價錢,銷售難度會提升咗。」

對於多個豪宅項目取得預售紙或入伙紙,發展商都仍持貨未賣,疑有囤貨之嫌。廖偉強認為,「豪宅項目對發展商嚟講,等於『當寶』咁樣,以往市好,發展商推豪宅嘅步伐唔係咁急,希望盡量每一件貨都造就一個好嘅價錢,估計發展商就算而家想賣都有心無力,寧願靜觀其變,希望中港通關之後,多返國內買家,或市道氣氛轉好,投資者再度活躍先有機會推售豪宅。」

至於一手樓空置稅醞釀兩年卻胎死腹中,是否令發展商更易囤貨?廖偉強認為,就算沒有空置稅,發展商以往亦少積聚貨源,希望賣快啲可以貨如輪轉,資金盡快回籠,然後再買地發展。他認為只是因為近期市況不好才有貨量累積。

廖偉強指,去年新盤銷量近2萬宗,但今年1至8月,只錄得9,000宗左右,為去年的一半,他認為要在未來4個月追到去年數字不大可能。因為以現時市況看,市場氣氛不太好,相對來說要視乎疫情會否受控,如果可以,估計第四季發展商的推盤步伐就會加快。展望未來數個月,廖表示,9月份料有數個大盤登場,包括新地天水圍Wetland Seasons Park 3期,及新世界(017)大圍站上蓋等大盤推出,相信市場氣氛會再度熱鬧。

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