【美領賤賣】恒隆25.66億元接美領壽山村道地 較估值低逾五成

更新時間 (HKT): 2020.09.10 23:54

【新增內容】美國駐港總領事館發言人剛宣佈售出宿舍地段,市場尚在猜度買家及價格之際,招標代理世邦魏理仕宣佈壽山村道37號住宅地最終以25.66億元出售。售價比兩年前以58億元沽出予華潤置地,旁邊的壽山村道39號地低逾五成。

及後恒隆地產(101)確認中標消息,該集團表示很高興成功投得壽臣山地塊。此尊貴地塊屬市場罕見,作價合理。是次購地是公司對香港前景投下信心的一票。此地塊將會被重建成多間獨立式豪華大宅,預計於2024年落成,投資總額約40億元。

項目自招標至今近4個月,市場估值一度高近百億,最終徘徊於60億元左右。惟最終以25.66億元成交,以地盤面積約94,796方呎,可重建面積約47,397方呎計,每呎樓面地價則有54,138元。但相比兩年前華潤置地以59億元買入旁邊的壽山村道39號,呎價高逾8萬元,則要大幅下跌近四成。若然以補地價後增加地積比至0.75倍,可建樓面增加至71,097方呎計,呎價則只有36,092元,相比潤地兩年前買入39號地的呎價大跌逾五成。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為賣價符合市場估值。主要由於目前樓市與兩年前無法相比,市場以兩年前地價對比估值自然較低,而實際上地段樓面地價逾5萬元亦並不算低。此外,雖然說中標發展商可以補地價增加樓面面積至逾7萬方呎,但政府都會按市場地價收取補地價,相信呎價都要逾5萬元,即發展商可能都要再付逾10億元的補地價。

二十年幾近撤離 未吸納港地皮

恒隆集團對上一次在港買地,已是20年前的事。隨後一直鮮見在港發展物業,幾近撤離本港土地「麵粉」市場。集團對上獲得官地乃2000年底,當年以25.8億元投得該地皮,現建成大角嘴浪澄灣8座住宅,總數1,829伙。至於,港鐵推出鐵路上蓋物業發展權,恒隆則時有入標,卻未能中標,在官地及港鐵發展項目上,土儲均未見增加。

據去年全年業績顯示,恒隆來自物業銷售的收入僅佔總收入3.34%,其在港物業銷售業務主要集中豪宅項目。今年上半年,集團只售出浪澄灣最後一個複式住宅單位,另外仍有9間位於藍塘道的豪宅可供出售。就住宅市場而言,目前有一個重建項目,將前牛頭角淘大工業村重建為住宅單位,總樓面面積約為15.5萬平方呎,計劃於2023年落成。過去董事長陳啟宗曾表示「恒隆一呎農地都冇,如果香港有一日冇人投地,恒隆或會參與買地。」他於年報中亦指,物業銷售對集團而言實為次要,數十年來集團已從物業銷售轉型至物業投資。

被視為「梁粉」的陳啟宗,在前特首梁振英上任前一度向四大地產商發炮,稱梁振英上任後將向地產商「開刀」,包括增加土地供應令香港樓價平穩發展,屆時地產商再無「大茶飯」食。但事實上多年來本港樓價升勢未止,集團不單止一直沒有投地,更錯過樓市升幅。陳啟宗經常對外宣稱「擁抱熊市」,當熊市時恒隆就會買地,今年中期業績發佈會,他回應其「擁抱熊市」發言,「言之尚早,擁抱熊市唔係要擒擒青,如何大家都睇好,咁就冇熊市,不過我哋會繼續物色好嘅機會。」

陳啟宗持美國護照 「種族上是中國人,護照上是美國人」

陳啟宗早前明言,地產商要「大茶飯」可以到內地發展,而恒隆就貫切「大茶飯」言論。集團自2013年起,內地業務比重越來越多,近數年來自內地的營業額均佔總收入逾50%,截至今年6月底中期業績,內地收入則佔54%。對於香港前景,他曾批評香港是全球唯一沒有國家觀念的地方,認為見及此現象的港人應該會想哭,又說中國人做生意「好吃得苦,抵佢哋發達」,香港人在這方面有所不及。雖然他擁抱內地,但卻一直手持美國護照,更曾辯護自己在種族上是中國人,護照上則是美國人,入籍美國是由於曾當地居住16年,因其父在港過身才留港發展。

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