今期樓行|中環中心釀「第一滴血」 直擊內地客蝕一億放盤

更新時間 (HKT): 2020.09.20 16:39

(新增資料)上月,美國總統特朗普批評香港在中國管治下,國際金融中心地位將必死無疑。國際局勢日趨複雜,美國和西方國家制裁香港,美資公司紛計劃撤離香港之際,香港甲級商廈前景岌岌可危。其中,中環地標商廈之一的中環中心,三年前,長和系創辦人李嘉誠以402億元沽出該廈75%業權的世紀巨刁deal,震撼市場,有內地買家從炒家手上接下火棒,購入中環中心單位,在疫情下蝕讓放售,恐成中環中心「第一滴血」。

香港素來有國際金融中心美譽,吸引不少外地企業搶租核心區寫字樓作據點,有需求自然推高價格,本港甲級寫字樓價格連續多年貴絕全球。要數近年相關矚目大刁,莫過於「超人」李嘉誠旗下長實(1113)於2017年以402億元售出中環中心業權,涉約47層樓面,總面積約122萬方呎,平均呎價約3.3萬元,創下本港有史以來最大額物業成交。項目當時獲中港財團合資承接,買家及後各自為政,瓜分各樓層業權圖利,個別更隨即轉手賺個盤滿缽滿,其中資深投資者蔡志忠則於2018年率先拆售該廈22樓全層單位,賬面獲利近4.7億元。

不過,「有人歡喜有人愁」,隨着社會運動及疫情連番重擊,加上政治前景未明,商廈價格拾級而下,有「接火棒」買家寧願劈價,蝕讓求售。代理消息指,中環中心雙數層,全層樓面面積約25,412方呎,最新叫價約9.78億元放售,呎價約3.85萬元;資料顯示,上述樓層早年由「磁帶大王」陳秉志奪得,其後市傳於去年由內地買家以10.8億元承接,呎價約4.24萬元。換言之,買家放售價較兩年前買入價低1.02億元或約9.4%。

事實上,本港寫字樓租金多年來高踞全球首位,故昔日大多業主均以高價招租為目標。其中中環中心大業主、「小巴大王」馬亞木,當年奪得約13層樓面,並自2018年起推出市場招租,當時意向呎租介乎83至95元,部份更逾百元,惟一直未獲承接。馬亞木隨即「轉租為賣」,由其持有的3層樓面目前分別叫價7.2億元,呎價僅2.9萬元放售;較當年平均買入呎價約3.3萬元,蝕約12%。

本報上周到訪上述各樓層,其中市傳由內地買家蝕放的雙數層,目前已圍上木板,樓層水牌上亦未有任何標示,相信仍未獲承接。至於其餘由馬亞木持有的樓層,大部份均有至少五成單位空置,有單位門後更堆滿信件、宣傳單張等,明顯已丟空一段時間。

然而,有大業主選擇高價「托市」。金利豐(1031)行政總裁、「殼后」朱李月華(朱太)早年取得中環中心約8層樓面,惟承租情況不似預期,朱太亦變陣引入多間關連公司租用其持有樓層;當中最矚目為金利豐於去年承租72樓全層,未計及冷氣、管理費等雜費,每月淨租金已索價逾300萬元,呎租高見115元,成功「托住」租金,更「帶挈」其他業主,如盧文端其後以該廈呎租新高、130元租出極高樓層,但亦無法扭轉大市,市場「去中環化」迹象陸續浮現。

據美聯工商舖資料,本港整體甲廈最新平均呎租按年跌24%,其中中環區則錄68.4元,按年跌約18.8%;惟仲量聯行數據顯示,截至7月底,中環商廈空置率錄約5.7%,而招頂租樓面佔區內甲廈總存量更創自2011年,即近9年以來新高,錄約2.1%。中環甲廈價格持續受壓,屬區內指標商廈的中環中心更首當其衝,上月則有低層戶以呎租40元租出,為該廈近10年新低水平。

中美關係僵持,美國駐港澳領事館早前售出壽臣山宿舍,引起外商撤資熱話。美國克林信大學經濟系副教授徐家健指,由於「港版國安法」仍有後續情況未發生,加上中概股即將回流,意味香港金融市場或成中資集中地,相信未來將陸續有外資公司賣走本港資產,以防兩國關係惡化時,相關公司亦可即時「抽身」撤離。徐續指,雖然香港國際金融中心地位難以動搖,但礙於政治風險等因素,預料外資公司將減少來港設立總部,或轉移陣地至新加坡等鄰近亞洲國家,相信本港商廈價格亦會持續受壓。

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