按揭星探|英國「真.假首置」疑雲 一文KO所有迷思(子非魚)

更新時間 (HKT): 2020.09.20 00:00
在英國,首置定義是包括配偶,若果太太有樓,並不能享受稅務豁免。

本欄上回分享800萬元物業轉按套現9成,兼且慳稅移民英國的實用攻略,引起了不少迴響,當中有關甚麼是「真首置」惹熱烈討論,筆者希望藉這篇文章「引經據典」,KO所有坊間迷思。

首先稍為回帶——當夫婦想籌集足夠資金移民英國買樓時,本地800萬元物業在按揭保險新制下又未能加按套現,有甚麼解決方法呢?答案是將物業「轉名」給父母自住,同時申請9成按揭套現,雖然涉及3.75%印花稅,惟回復首置客身份後,再買英國50萬鎊(500萬港元)以下物業時,毋須繳付當地3%稅項,實際是「有數圍」(詳見:2020年9月6日蘋果日報【按揭星探】800萬樓套現九成兼慳稅 中產夫婦「奇招」奔走英國)。

不少讀者致函筆者,問英國政府明年3月31日前有效的「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday),不是要「真首置」人士——即從未買過樓嗎?透過以上方法,雖然本地物業是成功「轉名」,但始終是曾經買過樓,仍可享英國免稅政策嗎?

成交一刻未揸樓 即屬首置客

當然是可以!首先必須細讀政策內容,才知道事實的真相。英國政府寫明,只要英國物業是在2020年7月8日至2021年3月31日內成交,而成交一刻買家及其配偶沒有其他物業在身(包括英國、香港或任何地方),依然可以享受「印花稅假期」。

想知道得更多,可以參考英國政府網頁,原文摘錄如下(SDLT即是印花稅) :「If you purchase a residential property between 8 July 2020 to 31 March 2021, you only start to pay SDLT on the amount that you pay for the property above £500,000. These rates apply whether you are buying your first home or have owned property before.」

所以,在買英國樓前,所持物業已完成「轉名」,在全世界也「無樓一身輕」的話,便能享受英國「印花稅假期」,這點不容置疑。

「甩名」予配偶 未能獲稅務豁免

亦有準移民人士問到,如果夫妻各持50%業權的聯名物業,成功「甩名」賣給太太後,然後用自己名下買英國樓,又能否以首置客身份享受「印花稅假期」呢?答案是否定的。在英國,首置定義是包括配偶,若果太太有樓,並不能享受稅務豁免。亦因如此,筆者提議的是要「轉名」給父母。

不過,如果物業是兄弟聯名,「甩名」後則可以用首置客身份買入英國樓並獲得印花稅豁免,只要確保夫妻二人手上沒有物業便能順利過關。

「印花稅假期」茲事體大,買樓成本有莫大分別。以50萬鎊物業為例,如果本身非首置客,要繳付3%稅項,涉及1.5萬英鎊(15萬港元),絕不是一個細數目。

至於印花稅假期完結後,又如何處理?筆者會另寫文章拆解。

出租物業不獲豁免

另外,有準移民人士問到,如果在豁免稅項之下買入英國物業,期間可否出租賺取收入?首先,如果物業本身是連租約買入,肯定不能獲得稅務豁免,如單位本身有租約,仍必需「交吉」買入並用作自住。如果之後出租,就會違反有關規定而有機會被追稅。

要留意,英國印花稅是在成交前支付,如果在成交前賣出單位便毋須繳付。不過當中的差價卻需要繳付物業增值稅,如果賣出單位是用作換樓的情況則可申請豁免增值稅——點為之換樓?大前題是新買入的物業價值比賣出的高。

最後,祝大家成功慳稅買入英國樓。

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