今期樓行|建築期付款醞釀爆煲 選用比例八成降至五成 買家急轉即供Plan

更新時間 (HKT): 2020.11.22 00:00

新盤市場的建築期付款標榜付較少首期,方便買家在樓花期內調動資金,遂大受歡迎。然而,過去一年多來,政經局勢急劇變化,樓價指數距離高位已跌7.2%。按本報統計,今年首五位最多撻大定新盤,逾九成採用建築期付款,或與銀行估值不足,無力上會有關。建期付款暗藏爆煲危機,新盤買家選用建期比例已由年初高逾80%回落至近期約53%。部份買家恐後市轉差更難上會,紛紛改選即供Plan。

今年本港經濟環境疲弱,樓價同樣受拖累。參考中原城市領先指數CCL,在2019年7月觸及190.48點的歷史高位後,先是去年下半年的社會運動,今年再受武漢肺炎疫情打擊,樓價持續下挫,今年8月跌穿180點後一直無力反彈,最新11月報176.69點,反映樓價距離高位跌幅已達7.2%。

新盤撻定逾430宗 超去年三成

由於樓價下跌,過去兩年以建築期付款買入新盤樓花的買家成為高危一族,因為近期上會或面臨銀行估值不足的情況,而要額外抬錢;亦有部份人睇淡後市,寧撻定放棄上會。本報統計今年新盤市場撻定情況,至今年11月12日,已累計錄得431宗撻定,比去年全年的336宗撻定,高出95宗,升幅28%。

抽出5個撻定宗數較多的新盤,平均超過九成撻定是選用建築期付款,樓花期長約兩年。例如今年新盤撻定宗數最多的嘉華國際(173)大埔白石角嘉熙,今年累錄29宗撻定,當中有26宗都是用建築期付款,佔比約90%;會德豐將軍澳日出康城Malibu今年錄20宗撻定,有19宗是建築期付款,佔比約95%。

逾九成撻定買家用建築期付款

另外,新地(016)亦有多個新盤錄得撻定,當中最誇張是元朗Grand Yoho 2期,在2017年1月起入伙,至2018年時以現樓開賣,今年錄得14宗撻定,全數是當年選用680天(即約兩年)的長成交期付款方式。

直擊Grand Yoho近期的放盤,利嘉閣地產元朗經理梁偉傑表示,項目9座低層D室,實用面積499方呎,連110方呎平台,原則兩房改作一房連書房,單位裝修新淨。業主在2016年9月以762萬元購入,呎價15,279元,至2019年2月起放盤,叫價980萬元,惟一直未獲承接,現降價至920萬元待售,呎價18,437元。

元朗區新盤或二手供應甚多,Grand Yoho升值空間有限,其中屋苑8座高層C室,實用面積537方呎,兩房間隔,今年10月時以915萬元成交,呎價17,039元。翻查資料,原業主2017年3月以870萬元購入,呎價16,207元,三年半單位升值45萬元或5.2%,但計及佣金及其他使費,料僅僅平手離場。而同座中層A室,實用705方呎三房戶,10月時以1,000萬元沽,呎價14,025元。原業主2017年4月以1,008萬元購,呎價14,135元,三年間單位跌價8萬或0.8%,而計及買樓開支,料蝕50萬元離場。

為吸引市民入市,林鄭月娥去年10月推出俗稱「林鄭Plan」的新按保措施,即首置客購入現樓物業,樓價1,000萬元以內最高可借八成,800萬元以內更最高可借九成,而如果想買樓花,就要採用建築期付款方案,到項目入伙時才上會。計劃一出,在去年末至今年初,多個新盤開售均有大批買家選用建築期付款,惟今年下半年經濟進一步惡化,新盤買家寧早點上會,選用建期比例逐步回落。

本報統計多個樓花新盤買家選用建築期的比例,新地天水圍Wetland Seasons Park共有三期,一期在今年1月開售,至今售出696伙,而選用建期的單位達571伙,佔比82.04%;但到二期及三期,分別在今年5月及9月開售,選用建期的伙數就跌至佔整體74%,明顯較年初少。

至於長實(1113)日出康城Sea to Sky今年6月推盤,至今售出959伙,當中有539伙選建期,佔比只有56%。統計成交冊資料發現,項目開售至今有20宗更改付款方式的個案,其中15宗,是簽約時用建築期,及後改為180天即供上會。例如1座15樓B室,今年6月27日以1,215.8萬元成交,買家原本選用建期付款。但是在9月24日,就改回用180天即供,由於即供折扣較大,成交額就降至1,170.8萬元。

而近期大熱的新世界(017)大圍柏傲莊,10月起開賣,一期至今沽出760伙,當中選建期的只有405伙,佔比53%。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出,疫情影響下,今年銀行審批按揭明顯較過往嚴謹,部份行業人士申請按揭難度增加,包括零售、酒店、航空業等,若該類人士早兩年購入樓花,當時收入可觀,未預計到今年收入銳減,上會時銀行或會拒絕其按揭申請,導致撻定。

另一方面,今年樓價下滑,部份投資者或因區內樓價下跌,而寧願及早撻定離場,放棄上會。近年新盤開售時,發展商為加快去貨速度,會安排所謂「大手客」優先揀樓,須購入兩至三個單位,個別大手投資者為躋身A組揀到優質心頭好,會同時買一個平價細單位。到建期上會時,見大單位升幅可以抵銷細單位的定金,就寧願放棄細單位減磅,均為新盤建期撻定的常見情況。

黃詠欣認為,建築期付款吸引在於新盤發展商提供折扣時,與即供比較相差不大,但建期買家可以待兩年後才開始供樓,個別正在租樓的買家,就可以減輕負擔,不用付雙重支出。另外是上年10月推出的「林鄭Plan」,令新盤買家多選用建期,以加大按揭成數,首期負擔相對輕鬆。

按揭界建議買家轉回即供付款以免撻定

黃詠欣建議,若買家擔心將來收入有變數,又或樓價下跌而令估值不足,想避免撻定的話,可以向發展商申請轉付款方式,由建期轉回即供,及早上會。

對於新按保政策,黃詠欣認為其吸引力依然存在,因為的確有助不少市民以較低首期上車,但她建議,政府應該考慮將樓價1,000萬元的門檻再推高,以免將單位樓價集中1,000萬元,從而推高中小型單位樓價,亦造成斷層,建議擴闊至1,500萬元樓價可借最多七成,及2,000萬元可借最多六成,以完善換樓鏈。

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