今期樓行|屯赤隧道撻着屯門南樓價 低於「4球」平價樓跌至不足百個

更新時間 (HKT): 2020.11.29 00:00

為竭力實踐中港共融「大使命」,即使經濟面臨收縮危機,特首林鄭月娥在新一份《施政報告》直言政府會繼續投資基建,並全力推動港珠澳大橋「港車北上」計劃。而耗用公帑448億元興建的屯門至赤鱲角連接路(亦稱屯赤隧道)即將下月開通,縮短往返屯門南至香港國際機場車程外,配合計劃中的港深陸路口岸,日後港車隨時穿梭廣東省。基建概念帶動下,屯門樓價近年升勢顯著,過去11年升幅竟達2.5倍,同期整體樓價升幅僅1.4倍,區內低於「4球」的私樓上車盤更大減逾九成,至不足百個。

原定2017年通車的屯門至赤鱲角連接路(屯赤隧道)下月27日開通,屆時往返屯門南及香港國際機場節省約20分鐘車程。據祥益地產數據,自屯門至赤鱲角連接路於2009年8月刊憲日計,屯門樓價指數由當日141.25點,升至最新507.17點,意味區內樓價過去11年升幅高達2.5倍。而反映全港二手樓價的中原城市領先指數CCL,同期樓價升幅只有1.4倍。而鄰近屯赤連接路、屯門碼頭區的四大私人屋苑,包括邁亞美海灣、海翠花園、慧豐園及啟豐園,樓價升幅介乎2.4至3.2倍。當中慧豐園成碼頭區「升值王」,平均呎價由11年前的2,804元,急升3.2倍至11,861元。資料顯示,時代廣場及屯門市廣場同期樓價升幅為2.3及2.7倍,可見碼頭區的樓價升幅,比市中心部份屋苑還要勁。

隨着樓價急升,屯門400萬元內上車盤買少見少。祥益地產表示,現時區內叫價低於400萬元的二手私樓放盤量,只剩94個,較11年前2,242個大減逾九成。

祥益地產區域董事袁思賢指,隧道通車的消息傳出後,屯門南預約睇樓宗數按周有六成升幅,由10宗增加至22宗,不過實際通車對區內影響,還需要更多時間觀察,畢竟消息傳出多年,市場早已經消化。袁思賢指,目前對屯門南區樓市影響,主要在於幫助買家下決定,有部份原本仍在考慮中的買家,近日都增大入市決心。另外袁思賢又指,由於通車後,可能會增加來往機場工作的租客,甚至世界各地的短租客,變相拓寬屯門南租務市場,預期都會令區內都增加投資客。

屯門碼頭區最近三個月成交都不少,不過平均呎價則隨疫情有所回落,9月初疫情開始顯著回落時呎均價為11,299元,至10月跌至11,099元,最新11月疫情嚴峻,已經急速回落至10,144元,不過成交量並未有顯著減少,而且有個別屋苑樓價不跌反升。以碼頭區最受歡迎的屋苑啟豐園為例,由於屋苑主要為呎碼小的單位,總售價相對比較低,因此呎價反而有所上升,最新11月暫時雖然只錄得一宗成交,但呎價都高達15,477元,高過大市呎價近五成。

袁思賢指啟豐園在市場放盤並不算多,最新如4座高層H室兩房間隔單位,實用面積330方呎,目前在市場叫價498萬元,呎價都要15,091元,雖然尚未成交,但都不斷有睇樓客預約睇樓。

該單位間隔方正,兩間睡房並排,貼近海濱長廊,望海景。而廚房及廁所都規劃於客廳另外一角,間隔分明。客飯廳雖然並不算寬大,但都有超過100方呎,足夠放置梳化餐桌等大型家具。

另外同樣相當受市場歡迎,不過呎價相對較低的,則有相對遠離市區的慧豐園。代理指目前市場鎖匙盤都不算多,呎價雖然相比啟豐園較低,但都穩步上升。以慧豐園1座高層E室三房單位為例,目前市場叫價達760萬元,以實用面積607方呎計,呎價為12,520元,但此價格並非算高,因為月內有兩房單位,實用面積499方呎,以650萬元成交,呎價高達1.3萬元。

直擊慧豐園3房放盤 業主明言受疫情影響難提價

該1座高層E室三房放盤單位,間隔呈「申」字型,主人套房位於走廊最內側,走廊左右則為兩間睡房及客廁,而廚房則位於正門左側。雖然兩間客房及客飯廳偏內園景,但由於單位夠高,室外無遮掩,透光度十足,單位明亮而空間感十足。主人房則直望海景,業主將床頭位移至面向東面,業主形容早上起床猶如「紫氣東來」之感。不過業主明言雖然叫價760萬元,但受到疫情影響,就算隧道通車,機場都不知何時才能恢復運作,相信難以提價。

投資者林一鳴:始終唔係通去市區 優勢不及沙中綫

在基建概念下,屯門樓前景似乎一片秀麗,資深投資者林一鳴卻分析指,區內樓價未來升幅未必很大,「因為佢始終唔係通去市區,只係通去機場,當然如果好似沙中綫咁樣,四、五個站可以去啲大家返工嘅地方,例如金鐘等,對樓價就有一定優勢。」而且不是地鐵,只是一條路,「你話係咪好多人住喺屯門佢想去搭飛機?咁而家依個時候當然唔係啦,基本上都冇人搭飛機。」因此,林一鳴預計屯門至赤鱲角連接路通車,對屯門樓市不會起太大刺激作用。

林一鳴反認為屯赤連路通車,或會益了內地樓市。他以港珠澳大橋通車後為例,東涌樓市未見受惠,「益係益咗珠海嗰邊樓價」,多了港人在珠海置業,「但係你話會唔會有啲大陸嘅人佢因為咁而買咗東涌呢?從來都未聽過,更加唔會買屯門!」

對於有數據指過去十年屯門樓價勁升逾兩倍,林一鳴則指,屯門近年樓價升幅大,是因為與區內集中細價樓(大量單位樓價低於400萬元,可承造最高九成按揭)有關,在政府辣招下,過去十年屯門區食正細價樓升浪,加上挾基建效應,令區內樓價水漲船高,由百零萬升到四、五百萬。他又指,其實不止屯門,全港任何一區的這類三、四百呎,或者低碼幾百萬的上車盤,樓價升幅均跑贏大市。

近期疫情再度反彈,樓市走勢會如何?屬於樓市大好友的林一鳴,這樣回答記者:「樓價根本不會受到疫情影響,就算1、2、3波之下,影響是零。」他預計,明年住宅樓價會橫行,住宅租金則跌一成,寫字樓及工廈價格下跌10%至15%,商舖跌幅更高達20%。

區內居民吳太太認為,開通隧道幫助根本不大,市民根本不會經常出入機場,而且目前經濟不景,相信樓價都不會有太大升幅。

反而另一位區內居民陳先生認為,畢竟增加多一個交通選擇,都令交通變得方便,都會對區內樓市有幫助,相信樓價會受惠有所上升。

-----------------------------

掌握理財智慧 感受生活品味

investMAN全新網頁 優雅登場

-----------------------------

部署退休 輕鬆達至財務自由

點擊即睇《退休理財天書》

-----------------------------

【全球樓行】 Dream House零距離

屬於香港人的移民攻略

-----------------------------

支持蘋果深度報道,深入社區,踢爆權貴,即Like蘋果專題及調查組FB專頁

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
BannerBanner