地皮開標|中海外42.7億奪啟德住宅地 略高於市場估值上限

更新時間 (HKT): 2020.12.02 18:39
啟德歷來最細住宅地,4E區1號地最終由中海外以42.728億元奪得,為中海外自2018年12月獨資奪得啟德4B區2號地以來,再次獨資奪得啟德地。

啟德歷來最細住宅地,4E區1號地最終由中海外以42.728億元奪得,為中海外自2018年12月獨資奪得啟德4B區2號地以來,再次獨資奪得啟德地,以目前中標價計,略超市場估值上限近4%,每方呎樓面地價約1.3萬元。中海外指,集團將會發展為豪宅項目,預計總投資額約65億元。

地政總署公佈,啟德第4E區1號地盤的新九龍內地段第6603號的用地,以四十二億七千二百八十萬元批予力偉發展有限公司(母公司:中國海外發展有限公司),批租期為五十年。為中海外自2018年12月奪得啟德4B區2號住宅地以來,再次獨資奪得區內住宅地。中海外指,地皮位處啟德前跑道區單邊位置,毗連未來興建的都會公園,並享有海景,位置優越,計劃打造為區內豪宅項目,預計項目總投資額約為65億港元。

地段位於啟德舊機場跑道區後排,面向九龍灣,是區內規模最小的住宅地。地盤面積近6萬方呎,最高可建樓面約32.8萬方呎。市場原本估值介乎約34.5億至41.1億元,每方呎樓面地價約1.05萬至1.25萬元,以目前中標價計,略略超出市場估值上限近4%,每方呎樓面地價約1.3萬元。

萊坊執行董事林浩文指,中標價比預期高,反映部份發展商對住宅後市仍有信心,尤其啟德區未來發展。但亦不排除部份中資需要補充土地儲備的可能,所以出價較高。林浩文認為項目落成後每呎售2.8萬元起,總投資額約65至75億元。

中原測量師行張競達則認為,中標價高於市場預期,相信由於投得地皮的發展商,已在跑道區與其他發展商合組財團成功奪地發展,是次獨資投地,志在必得,故出價較進取。張競達認為,新一份施政報告對樓市著墨不多,以完善房屋階梯為主,大型發展項目集中於新界區,市區地仍然罕貴。「起動九龍東」漸見成效,區內商業樓面面積大增,帶動住屋需求,加上屯馬綫1期亦已通車,啟德多個新盤亦錄得理想銷情,發展前景繼續被看高一線。啟德第4E區1號住宅地位於跑道的西北端,景觀比前排地皮稍遜,但仍可享開揚市景。地皮可提供約390伙,預計項目落成後,計算建築成本及合理利潤後,每呎實用呎價約2.6萬元起。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦則認為地皮投標結果符合市場預期,亦可算是一個確認發展商對樓價走勢有信心的良好信號,地盤景觀開揚,發展屬中型規模,投資風險容易控制。雖然現時經濟情況不佳,疫情發展難測,但最近新盤市場反應良好,住宅樓價走勢仍然平穩,日後地盤發展完成時,啟德地區發展已達到一定的成熟程度,按照可發展的建築面積估算,日後落成的住宅平均可超過每方呎建築面積23,000元。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指,成交價比市場嘅最高預計地價還要高,反映近期一手市場未受疫情的影響,銷售情况還是不錯。而且,中海在跑道區亦和其他發展商合組的財團擁有多個項目。多拿一幅地可以有協同效應。將來定價和推出的時間表,較容易掌握,可減少惡性競爭。

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