【樂活道】對投資工商舖有恐懼 - 藍友斑

更新時間 (HKT): 2020.12.23 02:00
■誠哥當年賣中環中心實屬藝高人膽大的經典之作,接火棒者就只能認輸了。 資料圖片

即使政府在最新一份《施政報告》中,解封了非住宅物業雙倍印花稅的安排,但過了一個月,縱然有投資者已密密在市場上搵筍盤,但整體市場的投資氣氛並沒有炒熱。我相信此措施對細價舖位的交投有正面影響,但是那些貴商廈貴舖,仍未有人膽敢大舉入市。

一是疫情反反覆覆,市面氣氛蕭條,可謂年關難過,實體店還能否像以前經營生意收貴租?另一點是自從網購大行其道,王維基刻苦守業迎來了奇蹟般的春天,他的上市公司股價節節上升,更深層次反映的是實體店舖租值神話不再。

每一種投資遊戲都有其對應玩家,一般住宅物業之所以交投活躍,那是因為入場費較少,而且住宅又是剛需,交投越密,銀行便越易估價。因此在我眼中,在香港買入中細價樓的兩房單位,幾乎是無得輸,始終這是生活必需品,香港的前途如何,對這些小物業的影響不大,只要大部份香港人供得起,就有價有市。

但工商舖的難玩所在,就是在於首期成本較大,如果要買數千萬或以上的舖位,所花的首期非一般投資者可以入場;由於槓桿細,現在的入場者,只能說是對香港的未來感覺非常樂觀的,接近儍的投資者。

吸取前人教訓勿妄動

誠哥當年賣中環中心,一眾富豪覺得有水位,以往有都市傳說指「誠哥點都畀下手賺10%」,又相信香港物業市場只升不跌神話,在我眼中,這班投資者才是看好香港的大好友。

當然現在的中環中心業權散落在各方手上,所花的投資金額又太大,租金又跌得急,因此一個二個損手爛腳。但從做地產買賣的角度去看,誠哥賣中環中心實屬藝高人膽大的經典之作,接火棒者就只能認輸了。

有不少地產經紀之前常常游說我買舖位,其口頭禪就是「藍生,舖位投資有買貴無買錯啦!香港地你怕咩?」我心中只是暗笑,也不想跟經紀辯駁,皆因對於投資者而言,買貴就是買錯!現在投資工商廈,由於每個舖位都非常獨特,即使同一條街,街頭街尾也充滿變數,交易記錄也是相當疏落,銀行常常出現估價不足的情況。

所以買賣舖位只有少量人可以玩得起,稍有不慎買貴了,不但輸價,更犧牲了其他投資機會。

所以買貴就是買錯,大家一定要記住這句話,做物業投資最緊要精打細算,不要因為地產經紀說幾句急口令就令你心猿意馬。君不見鯨魚級投資者波叔及其稚子坐死一手貨的教訓嗎?

藍友斑

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