【樂活道】港樓高增長神話不再 - 藍友斑

更新時間 (HKT): 2020.12.30 02:00
■世上可以投資的機會多的是,不用只看港樓這個市場。資料圖片

作為一個物業投資者,我慶幸自己早在2003年開始便買入物業,當時樓價平,而且沒有雙倍印花稅,因此能夠透過高槓桿來不斷投資物業,我主力是買兩房戶及車位。我當時的盤算是這樣的:對於香港的一個小家庭而言,兩房是必需品,三房甚至更大的單位是奢侈品,兩房從廿年前開始,就是香港人的剛需,至於一房的微型單位,我從來都不考慮買入。另外,市區車位在當時非常低水,但租值奇高。

於是在20年間,我每年買入一個小單位或兩個車位,儲落儲落便有30多個。我的投資食正了世界各國政府的QE,眼見大量中美熱錢流入香港,物業水漲船高,這是港樓高增長的黃金時代。譬如說我以前買入的某個九龍灣車位,這些年間由30多萬升至160萬,光是收租已值回票價;另一個在鰂魚涌的小單位,也由140萬升至600萬。我選物業的首要條件是地點、地點、地點,這是最重要的考慮。我明知豪景花園的車位很平,樓價也很平,但我從來都不考慮。

上面胡扯了這一大段,除了覺得自己當時做了正確的決定外,更重要的是想指出,港樓的高增長神話已經不再。由去年開始,我也沒有刻意去買賣住宅,車位仍買了兩個,但在我眼中已是天價。基本上現在的市場環境,對物業投資者來說非常尷尬。如果以樓市的往績來決定現在是否應該投資物業,那麼我會說數據上根本「無肉食」,所以今時今日你才入市投資,應該只求保本,不應再盲目追求樓價增長,想香港樓市再升一倍?那是非常天真的事。

臨近年尾,不少租客都跟我提出減租,車位的減幅甚少,我為免收租麻煩,常常跟租客說如果能一次過付一年車位租金,便給租金九折優惠。的確很多租客都願意一次過付一年的車位租金。

但住宅的情況就不同了,要預付一年租金,對於租客有現金流壓力,加上大部份租客主動提出減租,傾租就更麻煩了;譬如我有一對租客正是機師和空姐,他們租住我在太古城的單位,月租兩萬五,一口氣問我能否減租八千,兩公婆都剛好被裁了。我跟他們商量過後,發現他們並不需要太大的單位,剛好我有個炮台山月租萬五的單位吉了,他們也想節流,於是我便讓他們提早搬入,我太古的單位也不用劈租,大家都贏。

2021年的港樓,我不看好,也不高追了。世上可以投資的機會多的是,為何還要只看港樓這個市場?

藍友斑

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