樓市預測|高力料今年樓價升5% 寫字樓未見底

更新時間 (HKT): 2021.01.26 17:15
高力國際發表報告說,經濟及市場復甦步伐將於下半年加快,有利樓市。

疫情爆發,樓價卻跌極有限,2020年的樓市表現叫各界專家跌眼鏡。高力國際發表的最新報告指,關鍵市場指標顯示,香港及中國內地的經濟將繼續同步邁向復甦,刺激2021年下半年的房地產需求轉強。

而本港住宅需求強勁,2020年的樓價在疫情等影響下,仍錄得0.3%升幅,相信隨着疫情受控,今年樓價上升5%,租金則由去年跌6%,今年表現持平。寫字樓方面,去年價格大幅回落17%,跌幅是各類物業之冠,預計跌勢仍會持續,今年再跌10%。

高力國際香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示,乘著中國經濟復甦的勢頭,加上2020年的比較基數較低,預計香港的本地生產總值將在2021年重回正數。市場早前憂慮的某些因素轉趨明朗,當中包括美國總統大選結果,以及有望應對新冠肺炎疫情的疫苗研發進展。他補充,香港房地產市場方面,雖然大多數商業物業都正處於調整階段,但工業類別的表現仍然相對有較大韌力,整體租金和價格只錄得個位數的微跌。疫情令在家工作成為趨勢,配合5G網絡的興起,企業及投資者更加視數據中心為重要的資產類別,而市場對冷藏倉庫的需求,亦受本地消費和食品物流的向好表現帶動。

高力國際香港資本市場及投資服務高級執行董事王振康補充,2020年,香港的投資成交量按年下跌47%至601億元,為過去十年來最低紀錄。2020年的整體交投持續淡靜,但投資額於第四季末有所回升,矚目成交包括太古城中心一座及高銀金融國際中心,顯示投資氣氛有機會出現轉機。

高力國際香港商業物業服務主管顏慧萍說,2020年,寫字樓租賃勢頭減弱,總淨吸納量下降至負180萬平方呎,創紀錄新低。中環約佔整體負淨吸納量的三分之一(負60萬平方呎),其中一些跨國公司選擇縮小寫字樓面積,或是搬遷到其他非核心區子市場。核心商業區的空置率因而上升,到2020年底躍升至7.7%。

她相信,寫字樓租賃市場方面,租戶普遍著眼於成本優化。因應在家工作政策的推行,職場的運作模式仍在不斷發展,企業都盡可能管理營運開支以應對逆境。預計租金的跌勢集中在2021年上半年,之後將觸底反彈,這為著重控制成本的租戶造就機會。因此,鼓勵租戶在今年上半年採取行動,重新審視其房地產策略,並更新租約條款。

顏慧萍補充說,去年中環空置率升至7.7%創十年新高,話雖如此,即使有見租戶縮減於中環的版圖,但新租戶卻因此有更多選擇,進駐以往較難佔一席位的市場。她亦相信核心商業區的寫字樓空間將出現更多內地企業,但增速與2015年相比則較慢。此外,首次公開招股市場走勢強勁,跨境金融項目相繼推出,亦會帶動內地金融企業和財富管理公司的需求。

零售方面,該行商舖服務董事吳凱寧稱,2020年零售物業出租率及銷售額均按年大幅下挫,負增長的幅度顯著,為期長達兩年。一線街的出租率於2019年按年下滑21%,隨後於2020年按年跌28%。香港的入境旅遊受疫情所限,進一步拖累零售額,2020年1月至11月的零售額按年縮減25%。由於疫情關係,零售業出現明顯的趨勢。超級市場、家品及嶄新餐飲概念相關業務皆見增長,並展現韌力。超級市場方面的零售額按年上升9.5%,而整體零售額則下跌25%。本地消費將繼續成為2021年的重心所在,業主將更願意引入有故事可訴的非傳統品牌、協商靈活的租賃條款、推廣節日快閃店,並進一步推展忠實顧客計劃和獎賞活動。

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