今期樓行|首季1,400戶建期新盤入伙 買家欲借盡高按 爆新按保後「上會潮」

更新時間 (HKT): 2021.02.07 00:00

一年多前政府推出高成數按保政策,坊間俗稱「林鄭Plan」,被眾多首置客視為「上車救星」,皆因透過高按計劃可借大銀碼,不用遷就樓價買「豆腐膶劏房」。由於計劃只適用於現樓物業,新盤買家遂一窩蜂選用建築期付款,待物業落成借盡高樓按當業主。今年首季有9個入伙盤排隊收樓,當中至少1,400個業主選用建築期付款,面臨新按保後大規模「上會潮」。

政府在2019年10月推出俗稱「林鄭Plan」的新按保政策,首置買家購入現樓物業,樓價1,000萬元以下可借最高8成按揭,而800萬元以下更可借最多9成。在政策推出後,大批新盤加大建築期付款折扣及回贈以吸引買家入市,令採用建築期付款比例大增,個別新盤更有多達8成買家選用建期;該批新盤陸續入伙,據統計,首季約9個入伙盤中,多達1,400伙以建築期成交,料成新按保後最大規模上會潮。

新按保政策出台後,市民購入新盤不似以往多選擇即供以享更高樓價折扣,反之,多傾向選擇建築期付款以承造高成數按揭,減輕首期負擔。本報統計一手住宅網及發展商資料,今年首季有約9個新盤陸續入伙,涉及3,269伙。當中,有1,410伙單位買家選用建築期付款方案,若該批買家需要按揭上會,當中所涉樓價低於1,000萬元,或造成新按保政策出台後,最大規模的上會潮。

例如,新地(016)天水圍Wetland Seasons Park第1期,於2019年12月推盤,是在新按保出台後推出。發展商為吸引買家入市,當時提供4個付款方式,有3個都是建築期付款,唯一的即供上會只有短短45天成交期。折扣方面,即供折扣最高是樓價18%,而建築期折扣亦最高達12.5%,二者相差僅5.5%,但成交期就相距兩年,令大部份買家選用建期付款。

據統計,Wetland Seasons Park第1期累沽693伙,當中有多達571伙選建期,佔比高達82.4%,數量是首季中上最多,加上該盤樓價大部份低於1,000萬元,料將有批買家承造高成數按揭上會。

另外,同系屯門御海灣亦有大比例的買家選用建築期付款,該盤累沽213伙,當中有153伙選建期,佔比72%。而本季即將入伙的單幢新盤,包括新世界(017)元朗瑧頤、何文田瑧樺,買家選用建築期的比例亦逾5成。整體而言,首季入伙的9個新盤,有多達1,410伙以建築期成交,料為新按保政策後最大規模的上會潮。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,近期該行客戶採用高成數承造按揭的數字的確有上升趨勢。2019年推出的新按保措施為首次置業人士放寬按保計劃的樓價上限,按揭成數放寬後,大多首置客在購買新盤時,均偏向使用建築期付款,藉此去申請高成數按揭,並且以更少的首期去置業。

另外,目前市場上不少新盤發展商提供二按。雖然首兩年享有低息「蜜月期」,但之後利息大幅提高,可以高達P利率或以上。如樓價是1,000萬或以下,新按保措施容許買家轉按至銀行做8成按揭,並享受低息。因此,吸引更多買家選用高成數按揭入市。

以一個折實樓價900萬元的Wetland Seasons Park單位作參考,如買家選用銀行一按加發展商二按,一按可借500萬元,年期最長30年,息口H加1.3厘,月供17,136元。發展商二按可借220萬元,最長25年期,首3年息2.65厘,月供10,036元,買家每月供款合共27,172元。

不過,到項目入伙時,買家可以申請轉按,並採用按揭保險。按揭金額最高樓價8成,即借720萬元,保費為按揭額的2.82%,即20.304萬元,惟按保多大有65折,折實後保費約13.2萬元,總按揭額為733.2萬元,同樣年期最長30年,息口H加1.3厘,月供為25,128元,即是業主轉按後,每月起碼慳2,044元。

莊錦輝表示,以建築期上會主要有兩大風險,其一是臨近關鍵日期必須上會時,買家突然失業、被迫減薪或放無薪假,因而導致未能通過銀行壓力測試而「上唔到會」,或因減薪而借不足按揭成數。另外,過去亦有待業中的買家離關鍵日期很遠,但遇上發展商突然提早收樓,因未搵到新工因而申請不到按揭的情況。買家要留意在建期期間轉工的問題,如轉工不是無縫交接,兩份工之間有「空窗期」的話,新工需要做滿3個月,才可申請高成數按揭,否則銀行有機會不批按揭申請。

其次更高風險的是,有買家採用建期計劃並申請發展商二按。如樓價超過1,000萬元,不能透過銀行做高成數按揭。而到建期時,一旦發展商指定財務公司財務情況轉弱,突然收緊按揭資金,或巿場利率大升,二按的資金成本便會上升,都會導致審批變得更嚴格,最終若無法及時籌錢,便有機會撻定收場。

據本報統計資料,去年逾480宗新盤撻定中,有不少新盤的建期撻定比例高達9成,如嘉華(173)大埔白石角嘉熙一年錄29宗撻定,有26宗是採用建築期付款,當中,亦有不少買家申請發展商二按。

莊錦輝提醒,很多買家以為建期申請按揭,需要在收樓前3個月才可以申請,但其實有些大型銀行可以提早6個月前便接受申請,如早申請的話,便可以避免突然失業而不能上會的風險。

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