樂活道|市道低迷,租客大晒(藍友斑)

更新時間 (HKT): 2021.02.16 18:51
今年對租客而言,談判上較有優勢,大家傾租時不妨大膽一點。

新年過後,股票大升,加上晚市堂食即將解放,市面普遍消費氣氛開始復蘇。疫情總有終結時,但對業主們而言,今年大部份只有「減租」這個選項。

話說我身邊有一位銀行經理,基本上我所有的物業按揭都是找他幫手,對於樓宇買賣已經感到麻木,一直以來他都只是租樓住。以往他會常跟我抱怨「業主今年又加租」,我叫他不如早日買返層樓組織安樂窩,但他是單身貴族,又嚮往周遊列國四海為家的生活,租樓對他而言,彈性最大。

今年他跟我拜年,說自己有一個好消息,原來是業主首次決定減租,他感謝我當時的建議。

大概一個月前,他找我傾怎樣跟業主提出減租的決定,他自己住在上環某單幢式私樓,每月租金大概是18,000元左右。我叫他不用猶豫,將你內心想付的租金再減$2000,他當時怎樣也不相信業主會減租。他想付16,000元,於是我叫他直接開價14,000元。

他跟業主討價還價後,業主說不可能,我直接叫他如果有足夠現金的話,跟業主說可以立即付一年租金。其實這是很多小型業主的痛點,每個月要催租是一件非常麻煩的事,催人交租又好像會傷了與租客之間的關係。因此,業主會特別願意給一次過預付一年租金的租客,再大一點折讓空間,理論上可以再平5%左右。

一個月後,經理跟我說業主決定減他15%的租金,即新租金是15,300元,前提是他要預付一年租。他當然欣然接受,自己也免卻要搬走的麻煩,散下的錢花掉也自在。

雖然說股票市場大漲,但實體經濟已經元氣大傷,不論店舖、工商廈、住宅等,都面對租金下行的大壓力。雖然某一些店舖能在逆市擴張,但也只是少數,大部份實體生意連出糧都有問題,自然立即跟業主傾減租,對於大集團式經營的物業巨鯨而言,一面倒地減租,所影響的不但是每月的現金流,而是整個集團的物業價值,這個會計上面要做很大的資產折讓,因此他們最經常企硬絕不減租。

但對私人投資者而言,他們最重視的是現金流,物業買賣從來都是難事,每個月能提供穩定的收入最為重要。所以我說這時勢對租客有利,原因是一旦物業丟空了,業主將不知何時才能再找到新租客,出於丟空成本的恐懼,他們寧願做折讓去吸引長期租客。今年對租客而言,談判上較有優勢,大家傾租時不妨大膽一點。

藍友斑

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