全球樓行.專欄︱英國另類首置 半租半買首期6萬蚊(柏妮思)

更新時間 (HKT): 2021.02.20 11:29

上回提到英國政府對於首置買家推岀了數個政策,除了上一篇文章所講述的Help to buy外,今次會解釋另一個幫助買家上車計劃——Shared Ownership。

Shared Ownership基本上就是半買半租,買家最低可以只購入該物業的25%業權,至於首期則是業權百分比的5%,隨著時間推進,買家可增加對該物業持有業權的百分比,即是Staircasing,至於租金方面,常見情況是還未賣出的業權百分比當中的2.75%至3%,總括來說,買家每個月除了繳付按揭供款外,仍要按照還沒購入的業權比例交付租金。符合資格的物業大概分兩種,一種是私人發展項目當中的其中一部分新建物業,另一種是二手市場上同屬Shared Ownership的物業。

如同Help to buy一樣,Shared Ownership同樣是各處鄉村各處例,北愛爾蘭、蘇格蘭、威爾斯有各自受大同小異的條文所約束,是次也是主述英格蘭的版本。首置買家如是倫敦居民,其年收入必須低於9萬英鎊(約97萬港元),非倫敦居民的年收入則是8萬英鎊(約86萬港元),就算買家曾經擁有任何房產,只要購買時名下並無任何物業便符合資格。

譬如一間總值25萬英鎊(約271萬港元)的房產,A君打算購入50%業權,總值12.5萬英鎊(約135萬港元),所需首期則是當中的5%,即6250英鎊(約6.7萬港元),A君只需向銀行申請購入業權百分比中剩下的95%,即118,750英鎊(約128萬港元)的貸款便可成功上車,由於Shared Ownership並非100%擁有業權,籠統來說是「又買又租」的概念,故買家兼租客需要繳交每年租金大概為還沒購入的50%業權當中3%,即每月約莫三百多英鎊(約3300港元),另加貸款月供款大概七百多英鎊(約7600港元)。

Shared Ownership主要針對未能受惠Help to buy的首置買家及低收入人士,由於買家可購入較低比率的業權,所需要的首期金額較低,申請按揭的金額亦較低,換言之,收入較低的買家有更高機會通過壓測,成功申請按揭上車,對缺乏現金流的買家有另一好消息,他們不用付印花稅直至所持業權百分比達至80%或以上,為首置買家舒緩不少壓力。當然凡事有利必有弊,首先,作為租客暨業主,如房產需要任何維修,買家亦需負責,然後,不管所擁有業權百分比多少,買家需獨力承擔全部地租及管理費,最後,如買家並無持有物業100%業權,放售物業時,英國的房委會(Housing Association)有權優先購買你所持的業權,或替你的物業尋找新買家。

買樓始終是大事,建議各位先自行斟酌利弊得失再作決定。

柏妮思

英倫生活札記

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