逆市創新機|英國「磚投」創造現金流 5年達財務自由 奪回人生主導權

更新時間 (HKT): 2021.02.22 08:00

特約報道|英國受疫情重創,經濟萎縮,失業率攀升,同時拖慢樓市交易,但卻無損港人投資當地物業的興趣。甚至不少人都說,有危就有機,現時正是在市場執筍盤的最好時機,究竟業內人士對此有何看法?

曾於英國居住近十年,回港後加入投行工作,從事財經及地產分析,對宏觀經濟及數據具敏銳觸覺的資深物業投資者Tony表示認同:「一直以來,(在英國的磚頭投資「磚投」,最難就是搵到低於市價的筍盤,現時當地經濟差,很多投資者因無租收不能維生而放盤,所以絕對是執筍盤的好時機。建議有意投資英國的朋友盡快裝備自己,重新上車,待疫情過去,生活漸漸回復正常,就可更快透過英國物業實現財務自由。」

改變「錢」意識 用被動收入實現財務自由

Tony指出,很多港人忽略了財務自由的重要性,所以有不少人即使已擁過千萬身家,仍然需要為賺錢而工作,卻沒意識到,原來也可以讓錢為自己工作,創造無地域限制的現金流,奪回人生主導權。「只要擁有財務自由,我們就能同時享有時間自由、地域自由。有時間自由,就可以追尋夢想,把時間投放在人生重要的事情上。有地域自由,想居住哪個地方也可以,世界都是你的天地。」

移民指南針創辦人及資深物業投資者Amy進一步解釋,財務自由是指被動收入長期超越日常生活開支。要製造穩定被動收入,就要先建立一套賺取現金流的系統,例如收租。「但要搞清楚在香港有租收,七除八扣如供樓、交管理費、差餉及維修費後,往往只剩下很少,甚至沒有正現金流,這樣並無法達到財務自由。」

目標清晰 英國「磚投」租金回報可達十厘

Amy和Tony十多年前已開始投資香港及海外物業,現時物業投資分佈多個地區,包括英國、澳洲、日本、越南及大灣區等多地,十分了解各地優劣。他們強調投資物業最重要是目標明確,問清楚自己是想資產增值或是獲取現金流(即被動收入)。舉例來說,大灣區樓未來的升值潛力或以倍數計,但收租回報極低;越南租金回報比大灣區好,可達五至六厘,但外國人做不到按揭,換言之,不能透過槓桿,利用較少的資本,獲得最大的現金流回報率。

如想在五年內達到財務自由,現時投資英國物業市場是首選。Tony分析道:「英國歡迎外國人投資及買二手樓,租金回報方面,倫敦及南部約兩至三厘,中部五至六厘,蘇格蘭可達七至十厘。香港人可做按揭,期間只還息不還本。」

創造賺錢物業組合 製造足夠現金流

乍聽非常吸引,但眾所周知英國稅率高,外國人不熟悉當地情況,如何覓得低於市價的筍盤製造現金流?Amy教路:「估計英國未來或會增加資產增值稅至30%至40%,對個人投資者影響很大,但對公司持有的物業並沒影響,所以建議投資前先開公司,稅率僅20%以下。不過,我們的目標不是只購買一層樓,這樣並不能製造足夠現金流,令生活無憂,所以目標是要創造賺錢的物業組合。」

複製「英國磚投方程式」 涵蓋四大元素

Amy和Tony近七年靠自己一套 「英國磚投方程式」 (知識+系統+實踐+堅持),成為專業投資者,翻新當地低於市價的物業出租,創造足夠現金流,最終達致財務自由。他們現擁有多類型物業,分別位於英國中部(學生公寓及HMO)、蘇格蘭(服務式公寓及出租物業)和威爾斯(出租物業),每月賺取的總被動收入達港幣六位數字。

以Wakefield的酒店改造住宅項目為例,二人當年投資29萬鎊購入及翻新,之後放租。翻新之後再去銀行重新估價,估值50萬鎊,按揭套現6成,即30萬鎊,本金不僅已取回,再融資只還息不還本,扣除利息支出、維修及管理費等,出租物業的稅前正現金流每年有48,000鎊。

Tony表示:「Wakefield這個筍盤是合作伙伴介紹給我們的,原本已有買家認頭,但他突然過身,我們只考慮半日就確認交易。現時英國物業市場已不適合業餘投資者,所以建議盡快裝備自己成為專業投資者,並開拓一套能建立及維持專業人脈關係的系統,才能覓得筍盤。沒有低於市價的筍盤,就難以藉此創富。」

懷著初心當盲公竹 啟發志同道合朋友

Amy強調,自己和Tony都是普通人,他們做到,相信每一個人都做得到。在追求財務自由的過程中,每天都在學習及調整,配合英國人的工作文化與步伐差異。「如果在實踐初期有人充當盲公竹,成功機會一定更高,所以我們想透過分享投資英國物業的知識、經驗和資源,幫到渴望獲得財務自由的人。」 Amy坦言,很多人只買一間兩間,未做到財務自由就放棄了。「成功需要時間,如果堅持,五年內獲得財務自由並不難。財務自由之路的關鍵點,就是你對財務自由的渴望有多大。」有興趣踏出第一步的朋友,快報名參加即將舉辦的網上講座,了解這條創富之路是否適合自己。

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