今期樓行|十大坐艇納米樓 「千萬劏房」瑧蓺三年跌價三成最慘

更新時間 (HKT): 2021.02.28 00:00

政府一年多前放寬按保上限後,曾紅極一時的納米樓,投資前景備受睇淡,尤其近年多個以癲價開售的納米盤,身價大不如前。本報盤點近年最受注目的10個癲價納米樓,全部「估價不足」如接火棒。最誇張是西營盤瑧蓺一個221呎單位,業主兩年前以逾千萬買入,但銀行估價低見750萬元,賬面跌近3成。業界指,「林鄭Plan」推出後,納米樓需求大減,未來樓價將跑輸大市。

本報盤點10個在2013年至2019年開售的焦點納米樓,當年大部份以「細銀碼、易上車」吸客,單位實用面積只有170至249方呎,呎價卻高見22,179至46,380元。隨着政府放寬住宅按揭,這批癲價納米樓身價即時大縮水,全部「估價不足」,變相賬面蝕錢。

港島納米樓樓價近幾年升得最癲,但可能撻得越甘。當中新世界(017)旗下西營盤「千萬劏房」瑧蓺,一個實用面積221方呎的高層J室單位,2018年10月獲內地豪客以1,025萬元購入,呎價46,380元貴絕全港開放式。不過,單位最新獲滙豐銀行估值750萬元,較買入價低275萬元或27%,淪為納米樓超級蟹貨。中銀則較進取,但亦只估值800萬元。

該名姓武的內地客,報住北京市海澱區,當年更以公司名義買入這間香港最貴的納米樓,若連同30%辣稅在內,連樓價總入市成本高達1,332.8萬元,呎價逾6萬元。銀行是以近期成交作估價參考,而瑧蓺近期二手成交呎價介乎2.7萬至3.3萬元。

同區九建(034)63 Pokfulam亦是納米癲價樓表表者之一,一個209方呎細單位,2018年以836萬元賣出,呎價高達4萬元,但中銀和滙豐最新只估值680萬及760萬元,低最多19%。尖沙嘴及佐敦3個貴價納米盤,包括匯萃、珀‧軒及AVA 62,估價亦跌19%至24%。

本報直擊上海街AVA 62一間「樓王」,實用面積170方呎,屬頂層特色戶,連天台約99方呎。業主2016年斥約494萬元買入收租,呎價高達2.9萬元,屬項目成交呎價最貴單位。單位估值低見400萬元,但業主拒放盤蝕賣,繼續收租,現叫租1.15萬元。單位2017年曾以1.2萬元租出,反映最新租金叫價比4年前還要低。

納米樓租金亦持續下滑。座落佐敦白加士街101號的珀‧軒,鄰近廟街,周邊被夜總會及桑拿中心,單位面積全部200多方呎,8年前開售呎價仍要逾2萬元,樓價500萬元以上,被喻為「廟街豪宅」。有良心地產代理指,幸好當年沒有介紹客戶去買這些癲價納米樓,「唔想推個客去死」。結果,珀‧軒二手成交全部蝕讓,蝕幅超過兩成,現只值400萬元。

「廟街豪宅」租金更每況越下,最近已跌穿1萬元,一個低層E室單位,實用面積229方呎,上月以9,000元租出,較5年前高位1.5萬元跌4成。該單位業主2013年以500萬元買入,上年12月放盤,原本叫價600萬元,業主都知道這口價無可能賣出,現劈至450萬元連租約蝕讓求售,是屋苑目前逾20個放盤中叫價最低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,全港實用面積215方呎或以下的納米樓,二手業主轉售獲利比率不斷向下,由2015年最高99.4%,跌至本月83.3%。去年全港錄得428宗納米樓成交,賬面蝕讓佔26宗,西灣河柏匯及土瓜灣傲形成重災區,各佔4宗最多,長沙灣AVA 62及鑽石山鑽嶺分別錄得3及2宗。2021年至今暫錄36宗成交,賬面蝕讓佔4宗,柏匯、AVA 62及傲形繼續上榜,各有1宗,屯門「龍床盤」菁雋佔1宗。

陳海潮認為,近年納米樓湧現,最重要是政府放寬住宅按揭,新例下1,000萬元樓最高可借8成,800萬元樓最高可借9成,令納米樓吸引大減,不少購買力向上移,令納米樓更難放售,業主可能減價促銷,甚至出現蝕讓。他形容納米樓已有別於數年前紅極一時,未來樓價料跑輸大市。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,納米樓買家首期有限,惟有將貨就價,未有「林鄭Plan」前,市場上可借最高9成按揭的400萬元樓下物業,納米樓為主,他們收入無問題,只是「首期儲唔切,樓價一路升緊,啲客戶驚樓價追唔到」,才一窩蜂搶購納米戶上車,令香港迷你住宅癲價持續。不過,曹指自從「林鄭Plan」推出後,9成按揭由過往樓價僅限400萬元以內大幅提高一倍至800萬元,市場對納米樓的熱情已急速降溫,銀行估價亦轉趨審慎。

據經絡研究部數據顯示,新按保措施2019年10月實施後,當中樓價600萬至800萬元物業,去年5月選用高成數按揭比例急升至48.1%,較2019年5月同期的20.8%急升一倍,反映部份納米樓購買力已轉移至其他類別物業。

曹指疫情打擊經濟,對過去主要靠基層支撐的納米樓打擊最大,隨着需求減少,但一手納米樓供應無少到,就算近期樓市出現小陽春,但因納米樓受制於「林鄭Plan」,樓價未必夠力頂住,他預計這類物業的樓價走勢仍會向下,表現跑輸大市。

近期不少納米樓出現蝕讓,部份更未過「SSD」轉售,除了蝕樓價外,還要硬食辣稅,對納米業主造成雙重打擊。曹向納米樓業主作出持貨建議,發展商近年賣出的納米樓很多都未過3年「SSD」,還有銀行罰息期,業主除要面對買家壓價外,還要考慮額外沽貨成本﹔若有關限期已鬆綁而賬面又不是輸太大的話,建議業主沽出納米樓,寧願買大一些換間一或兩房,言下之意納米樓不宜長揸。

一般市民聽見納米樓的反應是「咁細點住」。曹指新按保計劃推出後,不少客戶已由「零房變一房」,或者「兩房變三房」,直接刪走納米樓這個上車選項。納米樓細至不足200呎,一般家庭難以居住,只適合收租,故買家以投資者為主,影響轉售能力。曹亦提到,「如生咗小朋友,三個人喎,又要請姐姐呢,咁你納米樓點去安排?呢個係頭痛問題」。曾有一家四口居住169方呎的納米樓,引來網民批評「人均呎數仲低過單人囚倉」。

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