置業高齡化|港人自置居所比率創廿年新低 35歲以下做業主比率跌至7.6%

更新時間 (HKT): 2021.03.01 16:06

樓價持續高企,年輕人能夠「上車」指數急劇下滑。立法會秘書處今日公佈一份「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報。報告指出,港人自置居所比率跌至20年新低,35歲以下年輕人自置居所比率,由97年的22.1%跌至2019年的7.6%,比率急降歸咎於本港樓價於過去15年急升4倍所致,按有關調查,首次置業人士平均年齡推遲至44歲。

該報告指出,自置居所可為整體社會帶來明顯效益,包括培養社會歸屬感和促進社會政治穩定。然而,香港樓價於15年內急升近4倍,自置居所比率於2019年下跌至49.8%,為20年新低。縱然比率於2020年後期輕微反彈至51.2%,它仍遠低於富裕經濟體系的60%水平。

在土地嚴重短缺和置業負擔能力下降的背景下,35歲以下的年輕世代在整體自置居所戶主中的比例,自1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%。與此相反,於2019年,60歲及以上的年長戶主於自置居所戶主中的比例為41%,較1997年的21%相應比率上升1倍。然而,貧窮情況報告顯示,於2019年約有11.2萬擁有資產的長者家庭活在貧窮線之下,比例相等於居於自置單位年長戶主的五分一。政府視這現象為「貧窮線分析框架」的掣肘,但有其他意見認為這代表退休保障的不足。

此外,多達三分之二的本地業主,已於2016年全面繳清按揭貸款。他們擁有較強的購買力添置額外單位,作為子女的第二居所,或為收租的投資物業。這或對跨世代的財富分配構成影響。

住戶的居所租住權分布亦出現重大變化。2009至2019年期間,公營或私營房屋的租戶數目增幅最大。這與1997至2008年期間最大的相應增幅來自於自置居所住戶,形成強烈對比。2009至2019年期間,私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有,並放租予租戶,而非自住。雖然普通租戶也可努力儲蓄置業,但單憑工資,他們較難在物業市場與其他買家競爭。這對社會流動,構成連鎖影響。

中長期展望,提升自置居所比率仍然充滿挑戰。政府未來10年的私營房屋落成目標,年均量僅為1.29萬單位,低於2010至2019年期間的1.35萬個實際落成量。整體可供出售房屋的數量,與社會需求仍存在頗大距離。

按收入分佈情況分析,月入低於 4,000元的最底層住戶錄得最高的自置居所比率,於 2019 年高達 69%。報告指這或令不少讀者感到意外,但這與上文提及多達四成的60歲及以上年長人士居於自住單位, 互相呼應。自置居所比率次高為月入超逾 50,000元的最高收入住戶,全皆超逾 60%。至於中間的收入組別,其比率與收入呈正比關係,如入息介乎4,000至10,000元的住戶的比率為 30%,而介乎30,000至50,000元的比率為52%。

事實上,富裕經濟體系 的自置居所比率,通常超逾 60%的水平。這些經濟體系包括美國(63%),及歐洲聯盟 27 個成員國的平均數值 (69%)。鄰近的亞太區經濟體系方面,自置居所比率亦於這個水平徘徊, 當中包括南韓(59%)、日本(61%)、澳洲(63%)、台灣(85%)及新加坡(90%)。 香港的自置居所比率為51%,明顯低於上述富裕地方。

資深投資者林一鳴表示,今天50至60歲的人,年輕時經歷了香港最光輝的時代,每年薪金升幅20%(從70年代尾至90年代中),要買樓並不困難;可是這班人的上一代(父母)及下一代(孩子),如果單靠自己能力,就大部份都不能買樓。今天35歲的人,從畢業工作後的十幾年,每年薪金升幅2%,樓價等於35歲時候的20至30年人工。

林一鳴又指,在當時的美好年代,對於學歷較好的一批 60 後,只要不是亂花錢的話,在職場工作十年左右,一般都有機會儲夠錢買樓。以他為例,在30 歲的那一年,已經可以買到半山干德道面積 1,000 呎、數年樓齡的三房單位,坦言「如果我遲二十年出世,就算能再次高考三分考入港大,然後 200% 努力工作,再搵多幾份兼職,每月儲錢 30% 以上,也應該沒有可能買到干德道,而是一直走到山腳,買一間只有 200 呎的納米劏房樓。」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,在政府辣招下,市民用盡方法慳稅買樓,首置人士的年紀「一係好細,一係好老」。對於35歲以下置業比例跌至不足8%,陳指現時樓價高企,「無父幹就買不到樓」。

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