10劏房盤淪蟹貨 瑧蓺冧價27% 
千萬買入 估值跌至750萬

更新時間 (HKT): 2021.03.01 02:00

【本報訊】多個早年癲價開售的納米盤,「林鄭Plan」後身價大不如前。本報盤點近年最受注目的10個癲價納米樓,全部估價不足如接火棒。最誇張是西營盤瑧蓺一個221方呎單位,業主兩年前以逾千萬買入,但銀行估價低見750萬元,賬面跌近三成。業界指,林鄭Plan推出後,納米樓需求大減,未來樓價將跑輸大市。

本報盤點10個在2013至2019年開售的焦點納米樓,實用面積只有170至249方呎,呎價高見22,179至46,380元。隨着政府放寬住宅按揭,這批癲價納米樓身價即時大縮水,全部估價不足,變相賬面蝕錢。

當年連辣稅計 呎價逾6萬

新世界(017)旗下西營盤「千萬劏房」瑧蓺,實用面積221方呎的高層J室,2018年10月獲內地豪客以1,025萬元購入,呎價46,380元貴絕全港開放式。不過,單位最新獲滙豐銀行估值750萬元,較買入價低275萬元或27%,淪為納米樓超級蟹貨。中銀則較進取,但亦只估值800萬元。

該名姓武的內地客,報住北京市海澱區,當年以公司名義買入這間香港最貴的納米樓,若連同30%辣稅在內,總入市成本達1,332.8萬元,呎價逾6萬元。銀行是以近期成交作估價參考,而瑧蓺近期二手成交呎價介乎2.7萬至3.3萬元。

同區九建(034)63 Pokfulam亦是納米癲價樓表表者之一,一個209方呎細單位,2018年以836萬元賣出,呎價高達4萬元,但中銀和滙豐最新只估值680萬及760萬元,低最多19%。尖沙嘴及佐敦3個貴價納米盤,包括匯萃、珀.軒及AVA 62,估價亦跌19%至24%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,全港實用面積215方呎或以下的納米樓,二手轉售獲利比率由2015年最高99.4%,跌至本月83.3%。去年全港錄得428宗納米樓成交,賬面蝕讓佔26宗,西灣河柏匯及土瓜灣傲形成重災區,各佔4宗最多,長沙灣AVA 62及鑽石山鑽嶺分別錄得3及2宗。今年暫錄36宗成交,賬面蝕讓佔4宗,柏匯、AVA 62及傲形繼續上榜,各有1宗,屯門「龍床盤」菁雋佔1宗。

業界:若SSD鬆綁宜換樓

陳海潮認為,目前1,000萬元樓最高可借八成,800萬元樓最高可借九成,令納米樓吸引大減,不少購買力向上移,令納米樓更難放售。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,近期不少納米樓出現蝕讓,部份更未過「SSD」轉售,除了蝕樓價外,還要硬食辣稅,對納米業主造成雙重打擊。曹建議納米樓業主持貨,指發展商近年賣出的納米樓很多都未過3年「SSD」,還有銀行罰息期,業主除要面對買家壓價外,還要考慮額外沽貨成本;若有關限期已鬆綁而賬面又不是輸太多的話,則建議業主沽出納米樓,寧願買大一些換一或兩房。

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