今期樓行|車位造價有幾「離地」? Kadooria豪宅車位550萬開賣 貴過前「亞洲樓王」天匯

更新時間 (HKT): 2021.03.07 00:00

香港樓市怪象百出,除了半山豪宅每呎可以賣13.6萬元之外,連豪宅車位身價亦驚為天人。去年,鄰近何文田站的豪宅天鑄,市場錄車位癲售達660萬元,車位售價貴過沙田第一城住宅單位。隨著車輛數目有增無減,求多於供情況下,位處九龍傳統豪宅地段的嘉道理道Kadooria,有指發展商中信泰富開價達550萬元推售該豪宅車位,價格甚至比曾登上「亞洲樓王」的西半山天匯車位更高,一眾富貴業主對開價都感到譁然。

加多利山與嘉道理道一帶低密度豪宅,位處九龍旺中帶靜地段,綠樹林蔭,兼鄰近百年名校拔萃男書院,山上車位供應少之又少。中信泰富多年前將嘉道理道111至133號嘉陵大廈重建成豪宅Kadooria,吸引城中富豪名人都入市,業主除名醫及專業人士外,還包括有「大美人」稱號的李嘉欣、導演吳思遠等富貴業主。

據悉,中信泰富上月初,發函通知住戶車位買賣詳情,當中已經獲得使用權的住戶,可於本月初享優先權購買車位。有住戶認為,由接獲車位價格至認購日只有一個月時間考慮,而車位開價遠超周遭物業二手車位價格,感覺有點「肉隨砧板上」,任由發展商開價,沒有商議餘地。

按照住戶提供的Kadooria車位價單顯示,物業地庫1層共61個標準車位,除了10號停車位為550萬元外,其餘全部為560萬元及570萬元,地庫2層車位則全部為550萬元及560萬元。以Kadooria共77伙住戶,而屋苑設有116個車位計算,住戶與車位比例為1比1.5,即至少每一個住宅單位配置到1個車位,相對於大部份豪宅屋苑比例已較高。

目前,全港最貴車位紀錄,首十位均由何文田豪宅天鑄包辦,屋苑租戶與車位比例為527伙比370個車位,即為1比0.7,加上附近並沒有停車場,車位價格驚為天人;反而曾登上為「亞洲樓王」的西半山天匯,其住戶單位與車位比例與Kadooira較為接近,為66伙比100個車位,皆約為1比1.5,但天匯至今最高車位成交價,都不過是467萬元。

另外,九龍站上蓋天璽,2年前多個車位以580萬元成交。但天璽全屋苑826伙,卻只有47個住宅車位,比例為1比0.06,即近乎每18戶人爭奪1個車位,車位價格自然高昂。

至於何文田周遭二手車位成交,除了天鑄能開出550萬元以上售價外,附近皓畋最高以380萬元成交,其餘普遍成交價徘徊約200萬元。

有資深投資者直言開價太昂貴,投資回報相當低;但有測量師坦言,發展商開價必定經過考量和計算,以該區非富則貴的住戶而言,幾乎人人有車,直言情況為「就算我賣500萬,你都會買㗎啦!」

對於項目車位定價,資深投資者林一鳴認為「太貴,我唔會買,一定唔會,絕對唔會。」林氏覺得開價550萬元以上的投資回報太低,直言「唔通收萬幾兩萬蚊租咩」,因為租金無法太高,變相投資回報最多只有約1厘;何況屋苑車位如果只能租予同屋苑住戶,而且幾乎每戶都肯定可以買到車位,更是難以租出。

萊坊執行董事林浩文認為,開價確實進取,不過,何文田區車位供應少,車位價格遂出現很大差距,普遍估價約為200至300萬元,但仍然要視乎項目供應,難以評論個別項目開價是否不合理,主要還是視乎開價後是否有成交,只要有成交就能成為合理市價,反之則代表開價沒有承接力。

另一釐定車位價格方法是供應。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,衡量車位價格,除了住戶與車位數量比例外,實際上需要考慮的是屋苑潛在車輛數目與車位比例。以加多利山新盤為例,考慮到住戶與車位比例為1比1.5,逾500萬元的車位確實開價太昂貴,但事實上該類型屋苑住戶理論上非富則貴,可能每個住戶都有多於1輛車輛,加上周遭鮮有停車場可泊車,因此反而車與車位比例會降低,直言發展商開價心態會變成「就算我賣500萬,你都會買㗎啦!」

張翹楚認為難以評論貴價為「市價」,但他更着重於導致車位高價的原因,即政府政策因素。張翹楚指,目前發展商新盤提供車位的數目,是基於《香港規劃標準與準則》,其中規定鐵路站500米半徑範圍內的新盤,必須將泊車位供應比率調低15%或25%,即變相車位數目會大幅下降。恰巧Kadooria位處旺角東站500米半徑範圍內,變相車位數目需要下降。張翹楚批評此政策太過單一,才會導致車位都可以形成炒風。張翹楚建議修訂政策,可以考慮到新盤售價價值,估算實質車輛數目,就如部份鐵路站上蓋項目售價必定昂貴,動輒過千萬元,如此身價住戶幾乎必定擁有車輛,停車位競爭自然會變大。

-----------------------------

掌握理財智慧 感受生活品味

investMAN全新網頁 優雅登場

-----------------------------

點擊即睇《Bitcoin投資入門手冊》

一書盡覽新手必讀資訊

-----------------------------

【全球樓行】 Dream House零距離

屬於香港人的移民攻略

-----------------------------

支持蘋果深度報道,深入社區,踢爆權貴,即Like蘋果專題及調查組FB專頁

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
BannerBanner