財經論壇|香港的最大信仰:磚頭(呂宇健 Ken Sir)

更新時間 (HKT): 2021.03.10 00:02
要香港人安居樂業,政府管劏房就不能做一半不做一半!嚴格處理這個問題才能杜絕包租公的剝削。(圖片由呂宇健提供)

香港樓價近年牛皮,在高位整固,把殘酷現象說穿,就是樓價終歸沒有條件大跌,加上在政治環境「被穩定」、疫情陰霾漸散的情況下,氾濫的資金自然會重新停泊在香港的最大信仰:磚頭。

香港樓市之扭曲,絕對是人為造成,多年來政策令香港人瘋狂,十年前有一系列「辣招」減低樓市流動性,減低二手供應鎖死市場;近年推出的「林鄭PLAN」放寬按揭成數誘人入市,令買家以更高槓桿買樓,客觀效果是香港樓市正重新悄悄攀升。

先談談下跌機率,受經歷政治動盪、疫情衝擊、移民潮等因素影響,樓價仍固若金湯,香港業主實力已不證自明。2016年數字已指出,66%家庭已供滿樓,客觀地反映出,香港重演97年骨牌式斬倉的機會是極之低。

相反,全球政府沒有條件加息,樓市可謂不升也難。事實上,香港多年來「樓市、黃金、現金」保持三角關係,現時黃金升值、現金貶值的情況下,香港樓價近年牛皮,變相就是樓市跑輸大市,有機會在未來兩、三年追落後,但當然也不能盲目入市。

供應增,價格跌,是常識吧。我經常跟學生分享,新界西的資產風險較高,揀樓要避免揀大西北,主要是未來10年供應會集中於這個地區,不論是政府推地皮拍賣、農地改變用途,供應都集中在該處;相反只能靠舊樓重建而製造供應的港島區,就是物業投資的較理想的地區。

後《國安法》年代,政府理論上會聚焦民生工作,難得可以借《蘋果》發聲,我也希望講講,自己最關心政府的劏房租務管制問題。政府已預告要做劏房租務管制,立法原意是減低基層被剝削,我年輕時捱過苦,深明基層窘境,立場當然是支持的。

我也要申報利益,我和不少學員都有經營分間單位出租,一直以來,我們都堅持「入則」,對樓宇安全亦非常重視,而多年來我的觀察是,這些單位的需求沒有下跌的空間,要保障基層,唯一的方法是規管這個市場,讓業主有法可依,讓租客有法保障。

政府管劏房不能只做一半

要香港人安居樂業,政府管劏房就不能做一半不做一半!嚴格處理這個問題才能杜絕包租公的剝削。我即時想到的好處就包括:

(一)業主可安排持有合法水電牌照技工安裝水電分錶,兩間電力公司亦容許新安裝的分錶以獨立賬單發出,從而令基層租戶可直接受惠於政府的紓困措施和避免多付因累進制產生的疊加電費。

(二)消防問題方面,規定必須使用合法的裝修物料,例如防火輕磚等進行分間。走廊的闊度,亦必須由屋宇署認可人士安排入則,判斷樓板負荷、消防條例、採光、通風、電力供應等符合法例規定。

(三)其次就是黑廁(沒有鮮風窗的洗手間),建議可以納入一級小型工程牌照的管轄範圍內,令黑廁問題可以豁免於劏房入則的規範。

(四)因應此類分間單位可以合法入則的情況,業主和租戶亦可透過購買家居保險來保障自身的權益。

我想指出,市場對劏房單位的需求龐大,取締劏房只會令基層街坊的生活更加困難。所以市面上一些早期已改裝的分間房間必須由認可人士發出沒有即時危險的證明書。其後由當局大力加強執法,取締所有不合規/違反土地用途之分間單位,例如工廈、貨櫃屋、豬欄等以保障住客的安全。

香港中小型業主會創辦人 呂宇健

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