財經論壇|香港樓價潛在升幅有限(林艷虹、黃煜筠)

更新時間 (HKT): 2021.03.10 00:00
業率仍然高企在7%以上,加上經濟仍然有多個不確定性,例如疫情可能反覆、中美關係不明朗、香港移民人數持續上升等,將影響買家入市步伐。

過去一年,香港雖然受新冠肺炎疫情影響,經濟按年收縮6.1%,是有紀錄以來最差的經濟表現,但住宅樓價表現卻依然堅挺。受惠於環球央行減息及重啟量化寬鬆,加上金融及商業服務業等部份行業受疫情影響相對較小,這些行業的僱員仍具備相當的購買力,足以吸納市場的供應。差餉物業估價署的住宅樓價指數於2020年按年上升0.1%。由於家庭收入中位數於2020年按年下跌7.4%,根據差餉物業估價署公佈的數字,住宅租金按年跌幅由2019年的1.9%擴大至6.1%,住宅物業的收租回報亦同步下跌。

然而,由於整體住宅空置率仍處於較低水平,加上在金融管理局逆周期措施下,對買樓收租的投資者的資本要求提高,即使租金回報率下降,仍未見住宅投資者大幅拋售物業。

隨着投資者憧憬美國經濟復蘇,美國國債孳息率於3月8日升至近1.6厘,比年初的0.914厘高。市場擔心,通脹率升溫可能觸發聯儲局提早結束量化寬鬆,令市場資金減少。不過聯儲局早前預計,到2023年,通脹率會保持或低於央行的2%目標,暗示會維持超低息政策一段長時間。目前香港市場資金仍然充裕, 3個月HIBOR報0.244%,與1月底水平大至相若。加上港元最優惠利率在上一個加息周期沒有完全跟隨美國利率上升,因此預期港元最優惠利率在未來一兩年將維持在現有水平。同時,目前住宅供應量仍然偏緊。根據差餉物業估價署的預測,私人住宅供應量將由去年的20,854伙,縮減至今年的18,924伙。

展望未來,預計香港經濟將隨着疫情受控而逐步復蘇。疫苗接種若取得進展,社會可以逐步解除社交距離措施,重啟經濟活動,對經濟復蘇的預期可帶動剛性需求。加上粵港澳大灣區發展日漸成熟,內地人才可能成為香港住宅市場的新動力,這些因素都有利樓市。然而,失業率仍然高企在7%以上,加上經濟仍然有多個不確定性,例如疫情可能反覆、中美關係不明朗、香港移民人數持續上升等,將影響買家入市步伐。因此,我們預計香港住宅樓價在2021年只會有溫和升幅。

值得留意的是,目前香港住宅樓價仍處於較難負擔的水平。2020年第4季,按揭供款佔家庭入息中位數的72%。不過,長遠而言,隨着土地供應增加,利率正常化,同時人口老化加劇等因素或令需求追不上供應增加,樓價升幅仍受到限制。

東亞銀行經濟師林艷虹、黃煜筠

-----------------------------

掌握理財智慧 感受生活品味

investMAN全新網頁 優雅登場

-----------------------------

點擊即睇《Bitcoin投資入門手冊》

一書盡覽新手必讀資訊

-----------------------------

【全球樓行】 Dream House零距離

屬於香港人的移民攻略

-----------------------------

支持蘋果深度報道,深入社區,踢爆權貴,即Like蘋果專題及調查組FB專頁

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
BannerBanner