丁屋買賣業權問題多 銀行難批按揭須Full Pay

更新時間 (HKT): 2021.03.13 18:42
新界丁屋是自70年代遺留下來的社會土地問題。

昨日元朗「村屋大王」王光榮等人因「套丁」被廉政公署拘捕,令丁屋問題再度引起社會關注。丁屋是港英殖民地時期時代遺留下來的產物,早於1970年代,當時英政府為得到新界原居民支持,以發展新界西北土地,在1972年實施「小型屋宇政策」,年滿18歲的新界認可鄉村男性原居民,一生可以申請於認可範圍內建造一座最高3層,每層面積不超過700方呎的丁屋自住,並無需向政府補地價。

但事實上,當時新界多達9成房屋是老舊村屋及臨時房屋,為了令原居民有較佳居屋環境,才推出丁屋政策。當時港英政府亦強調,政策只是中短期過渡措施,並非原居民特權。結果推出丁屋政策數年後,原居民濫用問題嚴重,及後政府修訂「限制買賣轉讓條款」,私人土地上的丁屋若在發出滿意紙後5年內出售,業主須向政府申請並補地價。而政府土地上的丁屋更是必須補地價才可轉手。

有地產按揭界人士指出,雖然丁屋價格便宜,可買到面積大的單位,但是丁屋買賣存在不少限制及風險,其一是按揭問題。未建成的丁屋樓花,俗稱丁花、村花,其買賣合約定價通常大幅落後於正常市價,因為未包括補地價費用,因此銀行只會用未補地價前的合約價去批出按揭。

例如丁屋的銀行估價是800萬元,但臨約價只是300萬元,按一般樓花買賣可借最多85%(不選用按保),即可借255萬元,買家要額外抬545萬元現金。他指,個別買家或會選擇先Full Pay以取得樓契,然後才向銀行造「現契重按」。

其次是業權問題,根據上述所指,丁屋5年內轉售才須補地價,有「丁」及發展商為了吸引買家,會私下與買家協議5年後交樓轉手,以避開地價費用,其間或以租金形式租予買家居住。不過,5年後如「丁」去世,其兒子有丁屋的繼承權,或不會承認其父與買家的協議,到時便要對簿公堂爭物業權。

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