今期樓行|玩具商人高價回購廣東道劏場舖 統一業權謀生路 業界:「上太空仲會易啲」

更新時間 (HKT): 2021.03.14 00:00

早年零售市道加上樓市暢旺,本港商舖租售價於全球屬首屈一指,不少投資者趁機購入核心區死場「大劏特劏」,將場內數十個店舖分間成百多個,甚至數百個迷你舖位,並吸引一眾小投資客入市。有業內人士直言,劏場因商戶種類分散、缺乏中央管理等因素,幾乎「劏一個,蝕一個」。不過,落成逾10年、座落尖沙嘴「名店街」廣東道的神秘劏場「廣東八十」卻反其道而行,業主顏氏玩具世家3年前重購當年拆售的劏舖,實行統一物業業權,再打造成全新商場。

尖沙嘴廣東道一帶素來均有「名店街」之稱,多年來吸引國際名牌、珠寶鐘錶等名店搶租舖位。有投資者早年亦看準商機,購入位處海港城對面的3層高商場,改造成提供155個,面積各約百餘方呎舖位的劏場「廣東八十」,當時更獲藝人陳自瑤與友人垂青,打算合資租舖;另亦獲不少資深投資者洽購場內舖位。然而,開幕不足一年,商場即「拉閘」結業,頓成死場。商場過去多年亦只曾租全幢物業予數個商戶,可算是「無利可圖」;惟業主近年則大變陣,收購場內已拆售的舖位,以重塑物業。

劏場開業一年即玩完

據土地註冊處資料,上述廣東道68至80號廣東八十,樓高3層,總面積逾2.2萬方呎,並於2004年起由New Rainbow Group Limited,先後合共斥約1.79億元購入;按公司註冊處文件,公司代表為創辦逾半世紀、本地玩具廠商美昌集團創辦人之一兼香港中華廠商聯合會名譽會長顏吳餘英,而公司董事則為其子女顏志永及顏明秀。

其後於2005年由華置行負責拆售工作,當時入場費約200萬元,更市傳推售一個月即沽70個舖位,而場內舖位叫租則介乎2至3萬元。商場於同年底開幕,惟短短一年即低調結業,及後曾改名為「gi+」,並曾租予連鎖化妝品店;據代理消息,莎莎早年以月租250萬元承租地下至2樓樓面,至2018年3月中約滿遷出,而廣東八十仍難逃淪為死場的「命運」,自此丟空多時。

2017年高價重購拆售舖位統一業權 打造全新概念商場

沉寂多時,業主終於2017年出手「救場」,以高買入價近一倍價錢重購早年售出的舖位,包括3樓330號舖,原業主於2005年拆售時以375.1萬元買入舖位,至2017年則獲大業主顏氏斥740萬元收購,較買入價高出364.9萬元或約97%。

本報記者早前到現場直擊,發現廣東八十正進行內部裝修工程。據場內租務部人士透露,物業將打造成全新商場,其中1樓備有市集,並以舊香港作主題;而2樓據知已獲超市承租;3樓則以運動風格為主,或設有兒童室內賽車場等。該人士續指,項目最快於下月重新推出市場,並正式招租。

劏場轉型傳統商場 業界:真係奇蹟

對於廣東八十由劏場轉型作傳統商場,盛滙商舖基金創辦人李根興笑言屬「奇蹟」,並表示從未聽聞有劏場成功統一業權作發展:「如果真係賣晒百幾個舖位畀唔同業主,再收返嚟,基本上近乎冇可能,上太空仲容易啲。」

李根興續指,雖然受疫情影響,以旅客作主導的廣東道吉舖連連,但始終地段舖租屬本港數一數二,故仍然看好廣東八十轉型後的前景:「之前做劏場死硬,上去要行幾十級樓梯,仲要全部劏舖點吸引到啲客入去?就算樓下條街有幾旺,上面個劏場都係『比死中更死』;但依家有大業主管理,可以幫手做宣傳推廣,再為商場加入概念,就可以選擇租客,從而吸引客人到訪。所以只要大業主控制得好,廣東八十一定有得做。」

至於本港「十個劏場九個死」,李根興直言有「三大死因」:一為欠缺中央管理,以致商場或未有宣傳推廣,而場內租戶種類零散;其次則為相關舖價跌幅大,可於短短數年間跌足九成;加上絕大部份位置非四通八達,未能有效吸引客人進場。

事實上,近年劏場蝕讓不斷;據土地註冊處資料,旺角「炒機天堂」先達廣場1樓單號舖位,面積約112方呎,於本月初以180萬元易手,呎價約16,071元。原業主於2012年以498萬元購入舖位,即持貨9年,賬面蝕318萬元或約64%。

不過,要數劏舖「蝕入肉」的個案,莫過於由「劏場大王」尹柏權劏出的尖沙嘴首都廣場,其中2樓S154舖,面積約120方呎,於去年10月以24.5萬元易手,呎價僅2,042元,成場內「破底」成交。原業主於2013年11月以378.3萬元買入舖位,賬面損手353.8萬元,物業7年間跌價約94%,並打破荃灣地皇廣場2017年有舖位勁蝕92.5%轉手的紀錄,料為目前最大宗劏場蝕讓個案。

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