今期樓行|業主斥中信泰富誤導售Kadooria車位 「冇得傾」突變88折

更新時間 (HKT): 2021.03.21 00:00

針對發展商過往賣樓欠缺透明度手法,政府設立《一手住宅物業銷售條例》監管新樓銷售。最近,中信泰富旗下何文田豪宅Kadooria,因銷售車位引發業主與發展商連場爭拗,車位價單定價最高達570萬元,與業主透過第三方公證行得出的車位估值差距高達47%,認為發展商承諾「市價」存在「錯誤或虛假的陳述」成份,感覺「撳住搶」,業主聯盟與發展商代表開會磋商,有關代表霸道回應定價「冇得傾」。法律界人士指若業主能舉證,賣方非按承諾發售而構成損失,可構成「失實陳述」。隨着事件曝光,發展商本月突然急轉軚,由原定「冇得傾」至突推出88折推售,認購期限推前至4月。

位處嘉道理道的Kadooria,業主今年2月接獲發展商通知,屋苑車位以定價550至570萬元於今年3月起出售,5月14日截止。整個屋苑77個單位,40多戶業主組成大聯盟,向發展商反映車位定價高昂。上月中,發展商委派代表回覆該批業主指「我哋嘅車位價錢係冇得傾嘅」,更豪言即使40多戶業主全部不買車位,寧願丟空該批車位。

大聯盟內業主與發展商代表召開會議時,查詢發展商當初指以「市價發售」,是用甚麼準則釐定「市價」。該代表指定價參考何文田天鑄的車位造價,直言「市價」的定義為市場成交價,而天鑄車位成交價錄得超過500萬元,二手成交甚至超過600萬元,更指過去一年天鑄26個車位成交,成交金額為540萬至660萬元,豪言此「26個車位成交做sample已經係好充足」。

業主指兩個項目地段有別,天鑄於佛光街中段,靠近黃埔;Kadooria位處嘉道理道,貼近太子,相差甚遠難以類比,該代表迅速反駁指「所以呢個(Kadooria)應該再貴啲」。

有業主質疑,發展商何解不參考位處同一條街的嘉道理道前中電項目的St. George’s Mansions車位定價。該代表指,從買賣數據庫中,找到St. George’s Mansions的車位成交,均附連住宅單位買賣,造價高達2.38億元及8,600萬元兩宗成交,都連車位標售,以解釋未能作定價參考。該代表又指,以自己從事地產銷售逾20年的經驗,連住宅的車位銷售並不會納入參考之用,因為無法得知車位於單位的價值比例。

該代表2月中時表示,屋苑車位的定價已經通過集團的「定價委員會」通過,賣價已經為「最終價格」,直言「我哋車位嘅價錢,係唔會作出修改,冇得改嘅」。

有業主對照信置(083)去年10月發出的St. George’s Mansions涉及89個車位價格,普遍介乎350萬至380萬元,認為發展商瞞騙市場,而鄰近屋苑Sky Garden,二手市場亦有業主以200多萬元放售車位。在場有業主提出,天鑄車位以天價發售,主要由於住戶多而車位少,車位競爭相當大,因而有600多萬元的炒價。但Kadooria全數單位175伙,卻有126個充裕車位,論物業位置、規模及車位比例,質疑其定價標準。

天價定價指「冇得改」 中信:冇人買就丟空

一眾業主希望發展商高層商討,並希望該代表向中信泰富高層反映,然而該名代表在半小時內強調數十次「定價唔會改」或「冇得改」。業主向本報提供一段錄音,發展商代表指「老闆問點解我地唔賣600萬」、「中環中心一個車位700幾萬,點解我唔參考呢」、「我哋定價已經係市價」等。

隨後有業主問:「如果到5月,我哋全部人離場,你嘅車位係唔可以轉做任何其他嘅嘢㗎嘛,即係你照擺喺度?」該名代表指「照擺喺度囉,惟有係咁啦,冇辦法」,並再三強調價格「唔會」調整」。不過,踏入3月,事件峰迴路轉,發展商突然「跪低」,通知業主車位獲折扣率88折,但只能於3月19日前認購的業主才可以獲得優惠,而且最後認購期限由5月14日推前至4月4日。

業主斥誤導營銷 望報導後市民警惕相關發展商

有業主代表接受本報訪問,指當初向中信泰富購買的業主,分別透過代理或直接與發展商銷售部購買,當時大部份業主都有詢問過車位發售的安排,當時兩者都指會以「市價發售」。苦主代表指當時了解過周遭車位,價格都約為300多萬元,而由於不少業主家中有老有嫩,出行都會以車輛代步,車位價格確實是一大考量,倘若當初發展商已經透露所謂市價是參考天鑄的炒價,造價如此高昂,斷然不會考慮入市該屋苑。如今已經入伙,該苦主直斥:「而家洗濕咗個頭,咁你叫我點呀?」

該名業主代表又指,一眾業主雖然認為開價太過昂貴,但主要希望發展商「有得傾」,而非派人到場,然後完全不願意商討,就算被業主直斥霸道,都是回應說「多謝」,令在場業主感覺被侮辱。其後這些業主仍然尋求公證行估算車位價格,並指價格大多在300至400萬元之間,然而就算發展商提供最多88折折扣優惠,最平其實都仍然要逾480萬元,仍然比估算價值高出近100萬元。

不過業主最後總結,就算發展商最後寸步不讓,可能會有部分業主無可奈何仍然要買入車位,但是次願意登報受訪,除了要斥責發展商銷售手法無良外,更重要是希望透過報導,讓更多香港人認清此發展商的真面目,以免日後再有苦主出現,又助長不實營銷的歪風。

律師:手法不良 可能構成「失實陳述」

業主向法律界尋求意見,律師都認為銷售的手法不良,含有誤導成份,就像先誘使買家買入單位,繼而開天索價,令業主「焗住買」。苦主代表透露,其實大部份業主並不希望透過法律途徑解決問題,如果發展商只是開價約400萬元,其實就算仍比市場價格昂貴,一眾業主都仍然會照買,無奈價格差距太大,感覺像是被矇騙,發展商態度亦惡劣,一眾業主才會考慮對簿公堂。

大律師蘇俊文指,民事法中有法例追究「失實陳述」,如果發售方作出「錯誤或虛假的陳述」,導致購買方因為「依賴」該虛假陳述而作出決定,則可能構成「失實陳述」。

因此以上述個案作例子,首先業主需要先舉證發展商關於「市價」的定義錯誤,然後再舉證證明,會買入Kadooria相關單位,源於發展商銷售人員提出「市價發售」相關車位,而最終發展商並非按承諾發售,最終構成損失;然而如果要追討賠償,更需要證明發展商並非無意作出錯誤陳述。不過蘇大狀認為,業主與發展商兩方就「市價」定義有出入,因此業主要求與發展商商討,其實為相當合理的訴求。

本報向一手物業銷售監管局查詢過,情況是否有違反《一手住宅物業銷售條例》第75條的部份,局方指違反《條例》的條文屬刑事罪行,相關的調查工作須經嚴謹蒐證,當中有否涉嫌違反《條例》,須視乎個別情況及蒐證所得而定。一手住宅物業銷售監管局接獲任何投訴,均會跟進處理;如發現有懷疑違反《條例》的情況,會立案調查。相關條例除了限制售樓說明書、價單及銷售安排等文件,亦禁止作出失實陳述和傳佈虛假或具誤導性資料。

本報向中信泰富查詢相關情況,惟相關部門未能於截稿日前回覆。

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