IFC 2期盡見香港染紅實況 中資租客2間變35間 國金變「中金」

更新時間 (HKT): 2021.03.24 00:00

東莞銀行宣佈進駐國際金融中心(IFC)二期商廈,吸納日資金融公司野村棄租樓面,對於中環人而言,可謂是典型外資退、中資上現像。香港政治氣候急劇變化,雖然港府拒絕承認外資撤離香港的危機,但這幢本港金融中心地標由2003年落成至今,記載着過去廿載香港染紅的縮影。

《蘋果》統計過去近18年國金二期各層租務情況,發現中資公司由最初僅2間,激增至目前35間,近乎佔整體用戶的一半;而港資公司則只剩下業主港鐵(066)、恒基地產(012)及金管局,其他港資租戶基本完全退場。

國金二期被外界視為香港世界級金融中心的地標,於2003年落成時,是當時全球第五高、及本港第一高的建築物,飽覽維港絕佳景色,一直是大型外資機構落戶香港的總部首選地。

2003年「沙士」落成

回顧當年國金二期落成之際,正正遇上由內地傳入的沙士危機,當時商廈單位較難租出,扣除免租期及津貼等,券商里昂曾估算實際呎租曾低見15.5元,雖然發展商則強調最少有20元以上,但對比近年呎價動輒過100元,可見當時經濟低迷。

不過,其時可謂活出香港真正國際一面的時候,外資租戶佔近7成,而且資本多樣化,包括歐、東、東南亞、日韓等大型金融機構,甚至是已沒落的雷曼兄弟及保險集團AIG。在傳媒業尚未衰落之際,英國《金融時報》亦租得起其中一個單位。

至於港資機構亦佔最初期租戶分佈近4分1,早年有近10間公司,包括立法會議員張華峰旗下的本地券商恒豐證券,甚至健身室公司Pure Fitness亦可以上樓。潘蘇通當年的松日通訊(Matsunichi Communications)亦有辦公室,及後高銀未自置大廈時亦將總部設於國金。另外,早年法律界的郭琳廣、葉禮德、陳韻雲亦設有辦公室。

當時第一代入主國金二期的租戶,基本上極難見到中資身影。據本報搜查資料,第一代中資租戶基本上只有生產錶及木材的中國光大科技(256,已易手多次)及長海船務,沒有一間金融公司,以初期國金租戶約47間機構計,中資佔比僅不足5%。

中資全面接手

直到近年人民幣國際化、資本出海、中國積極要在國際舞台站一席位,香港這座標誌性的建築,逐漸出現外資退、中資上的格局。粗略比較國金二期初期及2021年的用戶分佈,可見到中資租戶佔比大幅上升,尤其是2007年後陸續有中資進場,包括不少大型傳統中資金融機構如平保(2318)、新華資產管理及民行(1988)紛紛落戶。

最近一年國金進一步吸納各類型中資公司,包括主要股東一度失蹤的藍鼎國際(582)、剛刑滿出獄的前首富黃光裕旗下國美零售(493)等,另有不少相對小型的資產管理及基金公司進駐。以2021年租戶有約81間機構計,現時中資公司已有35間,佔比多達43%,與外資平分秋色。

要數中資進場的核心原因,必然是內地金融政策逐漸開放及成熟,包括人幣國際化、合格境內機構投資者(QDII)、合格境外機構投資者(QFII)等,做就中資機構逐步攻港契機。美國克林信大學經濟系副教授徐家健直言,自從中央要求香港成為內地企業「走出去」的跳板,再加上國家主席習近平2012年上任後,中資取代外資及部份華資的趨勢進一步擴大。

「其實中資一路都部署緊,好似2008年金融海嘯後外資機構做唔住要搬走,但內地有資金見IFC有平貨咪執。對中資機構嚟講,IFC可能係情意結、身份象徵,連香港最貴租嘅地方都租到,喺中環插旗。」徐家健說。

外資大租戶棄租

事實上,原先由外資主導的大租戶,包括有瑞銀、野村、法巴及美國道富銀行(State Street)等,去年受疫情及經濟前景影響下,的確已紛紛棄租部份樓層,而承租者近乎是全中資。

以日資券商野村為例,去年3月棄租25樓全層及27樓逾半層樓面,25樓隨即獲中資公司方源資本及東莞銀行承租進駐;而美國道富銀行去年提早退租70樓的多個「間細」的寫字樓單位,亦已全數比被3間中資公司承租,包括2018年借殼上市的投資平台金涌投資(1328),反映中資租客進一步滲入國金二期。

至於瑞銀作為04年入伙的第一代大租客,本身租用40至52樓其中八層全層及45樓大半層樓面,2014年一度加碼增租43樓逾半層,但去年將43樓退租後,則由韓國資產管理公司承租。法巴原本則租用59樓至63樓作為駐港總部,去年亦棄租59樓一層,但暫時仍未有新租客。

多年來仍舊留守國金二期的外資舊租戶,目前只有華平投資(Warburg Pincus)、西班牙外換銀行(BBVA)、西班牙桑坦德銀行、盛德律師事務所(Sidley Austin Brown & Wood)等。

港資全面退場

至於港資租戶更是全數退場,只餘下本身為業主的港鐵、恒地及金管局仍然保留其樓層。金管局當年斥資近37億元,購入國金二期的最高14層作為辦公室。其餘層數則由新地、恒基及港鐵等業主持有作收租用途,而恒基亦順勢將總部由中環環球大廈遷往國金,入主71至76樓至今。

曾是租戶之一、恒豐證券老闆、立法會議員張華峰向本報表示,曾先後承租國金一期及二期的寫字樓。他表示,當年國金一期的每方呎月租約90元,以4,000呎面積計算,每月租金約36萬元。

惟4年租約快完結時撞正2003年沙士來襲,國金二期的租金比一期低了一截,呎價約莫為60至70元,「同埋二期風景睇到海嘛」。至於當年國金租客大多都是大型的金融公司,故出入常見到洋人面孔。

事實上,近年香港租金貴,令不少租戶選擇前往港島東或九龍東。利嘉閣(工商舖)地產高級營業董事鄭得明指,早於2018年、中環等核心區商廈租金較高的時期,中資則主力在港島東等次要商貿區落腳,但隨着中環甲廈平均租金回落最多三成,與承租港島東商廈價錢相若。因此,相信中資未來將陸續轉移至核心區落腳。

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