今期樓行|疫市「盲搶樓」 十大屋苑鎖匙盤跌至不足300個 康怡花園最平匙盤望正「烹夫案」凶宅

更新時間 (HKT): 2021.04.04 00:00

本港「盲搶樓」再現,旺到連睇到樓的交吉鎖匙盤都消化得七七八八,上車客面對無樓睇苦況。十大藍籌屋苑盤源在「出多入少」下,買賣鎖匙盤數量暴跌至不足300個,創近3年新低﹔東涌映灣園最慘情,匙盤數量僅單位數;鰂魚涌太古城放盤量更罕見「負增長」。記者直擊鰂魚涌康怡花園一個堪稱全場最平匙盤,開價不足800萬元吸客,惟一名女地產經紀不諱言,單位望正震驚全港的「烹夫案」凶宅,「未必人人接受到」。

據差餉物業估價署最新數據顯示,港樓價再創7個月新高。大批用家蜂擁入市下,令交吉鎖匙盤快「乾塘」。本報統計的10大藍籌屋苑,可即時睇樓的交吉買賣鎖匙盤僅剩約261個,即平均每個屋苑不足30個匙盤,10個屋苑單位總數多達近10萬伙,匙盤比例僅0.26%。映灣園匙盤數量率先重返單位數,僅餘8個,其次是將軍澳新都城及觀塘麗港城,分別12及15個。業界指出,鎖匙盤渴市,意味樓市旺到飛起。

今年準買家普遍擔心的是遲買會更貴,紛紛提速入市,買家連「凶宅」同層單位都不放過,刺激樓市氣氛升溫。鰂魚涌康怡花園D座3樓12室單位,於33年前發生轟動全城的「烹夫案」,因近期樓市缺盤,該座連環錄得成交,業主趁勢放盤。

康怡花園現有約30個買賣匙盤,其中叫價最平的一間,便是位於D座一個望正「烹夫案」超級凶宅的單位。本報直擊該匙盤,位於D座3樓,不少人或誤以為與「烹夫案」凶宅同層,但要留意屋苑每座再細分兩幢住宅大廈,即D座分為兩座,1至8室為一座,另一座為9至16室,兩座各有大堂,而各座之間不能互通。

直擊單位實用面積509方呎,原則2房間隔,客飯廳呈鑽石形,全屋裝修新淨。單位間隔已作改動,包括兩間睡房改作「子母房」設計,廚房改作開放式之餘,亦與兒童房打通,方便工人照顧家人幼童。業主最近已搬出物業,叫價760萬元放盤,呎價14,931元。

雖然放盤單位與凶宅並非同一座,即使亦獲銀行估價,但估價僅659萬元,呎價不足1.3萬元,可見「烹夫案」鄰近單位的物業價格亦受到負面影響,銀行視乎單位與超級凶宅距離的遠近,估價亦有所不同。

景觀方面,單位座向東南,望山景,環境清靜,惟客廳望正「烹夫案」凶宅,距離大約20米,清楚望見凶宅的客廳及其中一間睡房,若以手機相機「zoom近」,凶宅內情況隨時一覽無遺。帶記者睇樓的一名女經紀直言,「望到正一正,未必人人接受到」,並指好多客聽見康怡花園D座,第一時間耍手擰頭。記者離遠觀察,「烹夫案」單位不覺有任何家具,相信已交吉。有區內代理表示,該凶宅未見放賣放租,對上放盤紀錄已是2004年,當時以7,000元租予外籍人士。

記者發現,除今次直擊單位外,同層其他單位屋外的大門之上都放上一串銅錢。銅錢在風水上有化煞、辟邪、鎮宅、招財等作用。

映灣園匙盤4個月加價110萬

美聯物業客戶經理翟曉明(Terrence)表示,不少業主趁旺市玩封盤,東涌現有約670個買賣放盤,多達一成封盤及加價,加幅5%至10%。其中本報直擊5座高層B室二手放盤,屬鎖匙盤,實用面積735方呎,3房間隔享海景,上年6月放盤,叫價850萬元,業主睇好後市下,自去年11月以來已3度加價,短短4個月狂加110萬元,最新叫價950萬元。

樓價升彈,東涌最具代表性屋苑映灣園,3月份樓價比2月份升3.4%,2房入場費逼近700萬元。「唔好話映灣園吖,比較近地鐵站東涌有個叫藍天海岸,好似我朋友咁,上年11月買嘅時候都係650萬樓下,而家⋯⋯平均要750萬,最高有一間賣咗800萬,即係你會見到個分別幾大。」由此可見,東涌2房單位樓價過去半年急升「1球」。

東涌二手成交量已連續4個月突破100宗水平,單計今季已錄得近350宗成交,按季再多15%。東涌區內7個私人屋苑,單位總數15,278伙,現有買賣放盤約671個,當中鎖匙盤只剩29個,東環及映灣園匙盤最多,但都不足10間,分別為9及8間。Terrence形容,「3年來未試過咁缺匙盤」,比高峯期少一半以上。東涌上月錄得約120宗成交,無樓睇比例高達65%。更甚的是,以前不受歡迎的低層戶,或者間隔不受歡迎的單位,成交量和樓價亦同步向上。

美聯物業區域營業董事蕭銳賢稱,映灣園3月份錄得33宗成交,700萬元內仍有13間,但現時160個放盤中,叫價低於700萬元只有兩、三間,撇除一間凶宅叫價600萬元,正常單位最平680萬元,而且是質素最差的第1期1座,即距離地鐵站最遠的一座。換言之,映灣園質素「似樣」的二手放盤,入場費起碼700萬元。

Terrence補充,東堤灣畔9座低層D室的最後一間匙盤,日前以738萬元賣出,為區內首個屋苑出現零匙盤。昇薈目前亦只有一個匙盤,將會是東涌下一個零匙盤屋苑。

受移民潮及國泰裁員事件影響,吸引不少外區買家入區尋寶,令該區用家及投資者比例,由原本「八二」比 ,比改為「六四」之比。

太古城放盤量「負增長」

太古城盤源更罕見「負增長」。中原地產資深區域營業董事趙鴻運統計,今年首季,太古城錄得130宗買賣,惟期內新增放盤僅108個,即賣出單位比新增放盤高於兩成,形成「負增長」,導致整體放盤量由去年11月歷史高位逾500個,減少至約490個,匙盤數量亦降至不足40個。

鎖匙盤區區漸趨緊張。世紀21領先置業助理董事譚征透露,紅磡環海‧東岸屬規模達千伙的大屋苑,惟買賣鎖匙盤可謂「一隻手數晒」,只剩約5間,入場費415萬元(194方呎)。他稱,近期交吉及鎖匙盤成搶手貨,環海‧東岸3月份錄得10宗的二手買賣,4間屬鎖匙盤,另有3宗屬可以交吉但無樓睇。他又指,大部份低市價筍盤於今年1、2月已被吸納,現時平價盤只會偶然出現一、兩間,但往往一閃即逝。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,疫情下市民被迫留港消費,購買力流入樓市,十大屋苑今年首季錄得超過1,000宗成交,創8年新高,盤源快速被消化,令十大屋苑買賣鎖匙盤僅剩不足300個,料為2018年大旺市後的新低數字。展望後市,陳氏認為,「樓價就睇升硬㗎啦」,現時利好樓市消息較多,「壞消息就係疫情未完,咁如果疫情一完,樓價爆升力仲強,上半年有機會健康地升多5%,去到6月,中原城市領先指數CCL便到去到200點。」

中大經濟學系副教授莊太量分析,過去一年樓市跌極有限,跌的主要是寫字樓及商舖,而全球樓價亦見硬淨,加拿大、美國及英國更錄得升幅,加拿大升幅更達一成,主要受惠全球印銀紙效應,既然樓價在疫情最差的時間仍跌不下去,相信今年樓價仍會在高位徘徊,看不到有下跌原因。

被問到現在是否買樓時機,莊太量認為,買樓視乎個人能力及「自己鍾意」,由於半年內可能出現結婚潮,從而帶動樓市需求,「如自己覺得OK,而份工又穩陣,現時最大風險反而唔係樓價,而係你份工穩唔穩陣,如果你覺得份工無問題,或者係公務員,除非你諗住唔喺香港住啫,否則一係租一係就買。」他續稱,樓價升的因素較多,除了移民或影響樓市外,其他因素都支撐樓市,包括美國印銀紙及低息,加上經濟反彈,而去年沒有結婚的人今年可能結婚,「(樓價)升係會升嘅,但不會多,應該10%以內。」

中文大學商學院高級講師李兆波則認為,樓市反彈能否持續,仍須視乎經濟復蘇步伐及中美貿易戰,始終買樓屬長期投資,在目前高失業率情況下,樓市大旺市未必能夠持續。

他又指,中央表明會處理香港的房屋問題,他不同意地產代理一味唱好樓市,「話會升破歷史高位」,樓市過度熾熱的話,政府必會出手﹔選舉問題塵埃落定,國家安全問題亦已處理好,下一步將處理房屋問題。他認為,港府可設立物業累進稅,持有較多物業的業主須繳付更多物業稅,持貨越多成本越高,「啲人可能會放返啲二手盤出來」,以釋放二手供應,政府要做不難,因為開發土地時間更長,相信能夠產生立竿見影的效果。他建議,應向持有多於3個物業的家庭開徵物業累進稅,因為以一個家庭而言,兩夫婦各擁有一個物業,子女擁有一個物業已足夠。

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