黃竹坑變身|舊區轉型新商廈 踢走傳統工業同藝術家

更新時間 (HKT): 2021.04.11 00:00

本港住宅樓價高昂外,寫字樓租務成本亦向來貴絕全球。隨着港鐵南港島綫開通及活化工廈政策出台,黃竹坑近十年來的面貌急速促轉變,過往空置率極高的工廈,在多個地產財團爭相插旗下,令整區新式商廈樓面至少 變身成逾400萬方呎。與中環相隔3個站,惟區內商廈租金徘徊22至25元,幾近中環甲廈三折價,成為大型品牌在中環、金鐘的後勤辦公室(back office)。區內舊式工廈「麵粉」價更搶貴至每呎9,000元水平,與十多年前門可羅雀的荒廢工業區,對比強烈。

步出黃竹坑港鐵站,左側是即將落成的港島南岸,沿着天橋轉向工業區,大大小小的建築地盤穿插於新商廈與舊工廈之間。早於50年代,港英政府為配合本港工業起飛,在港島沿岸填海闢地興建工廠大廈,黃竹坑區亦逐漸發展成輕工業集中地。不過,80年代製造業北移,黃竹坑出現大量空置工廈,2010年政府推出活化工廈政策,容許工廈免補地價改裝或重建為商廈、酒店、藝術工作室等,早年在黃竹坑持有廠地的發展商,期望政策救活工廈。

目前,黃竹坑區至少有3幢活化工廈,老牌發展商協成行旗下的創協坊是其中之一,亦是區內首幢由舊工廈改裝而成的活化工廈。位於黃竹坑道33至35號的創協坊前身為好景大廈,合共2萬方呎的地皮由協成行1953年投得。創協坊租務部(寫字樓及即用辦公室)主管黃景堯指,黃竹坑於50、60年代主要製造塑膠、玩具,70年代轉型為紡織、印刷工業中心,及後廠商因成本問題逐漸北上,工廈多丟空成貨倉。

該廈2012年展開活化工程,耗時三年進行改裝,總面積約24萬方呎,樓高22層,其中18層為寫字樓,4層為零售層,附設超過3萬方呎的租戶專用會所、健身室及空中花園。「南區比較relax,好多外國人居住,可以輕鬆少少,唔使好似中環咁緊張。我哋主題係work–life balance,希望成為有文化色彩嘅商業大廈,並保留少少舊元素。」改裝不比重建簡單,工業大廈窗戶偏細,但寫字樓需要較強採光度,於是將窗戶逐一擴大,同時要翻新貨𨋢、改變洗手間位置。黃景堯坦言工程浩大,「成本同拆咗再起過差唔多錢,不過我哋覺得活化將舊變新趣味多少少。」

現時創協坊的空置率不足一成,租金每呎22至23元,最大租戶是有600名員工的工程公司,因方便處理港島南岸工程而搬入黃竹坑,租用9層共8萬方呎樓面作辦公室。

疫情持續逾年,中環甲廈空置率創新高,相比之下黃竹坑租務反而較穩定,過去一年創協坊僅得一戶畫廊退場。黃景堯相信黃竹坑未來有力爭取成為中環以外的商貿中心,「依家好多大品牌唔需要喺核心地區營運,可以喺度做back office、會計等,將其他部門decentralize嚟呢區。由黃竹坑搭港鐵,只須5、6分鐘到金鐘,大約10分鐘到中環,但相比中區甲級寫字樓租金每方呎徘徊70至100元,黃竹坑商廈租金幾近中環三折,所以可扮演supporting role。」

黃氏指,黃竹坑地鐵站上蓋物業落成後可望帶動另一批新客源進駐,「區內競爭大咗好多,但希望隨住競爭可以提供到服務,帶多啲嘢入區內,好似銀行、律師樓、會計師樓,可以幫到我哋客戶處理日常業務。」據市場消息指,現時如孖士打律師行、菲利普莫里斯、華倫天奴及連卡佛等消費品牌已相繼落戶黃竹坑。安盛保險更大手租用南灣中心14層,隨後連命名權改為安盛匯。

介乎新與舊之間,還有一批建於90年代的新型工廈。藏身於黃竹坑甄沾記大廈的活版印刷及設計工作室ditto ditto,2011年由兩姊妹Donna和Nicole創立,由修讀藝術的妹妹Nicole負責設計,再利用舊式海德堡印刷機進行活版印刷,製作賀卡、明信片等紙藝產品。由於父母早年在黃竹坑開設包裝廠,兩姊妹創業初期為節省成本,只借用公司貨倉作辦公室。「我哋工廠幢大廈70年代興建,是全黃竹坑道最矮的工廈,近年被收購,將會重建成新式大廈。」姐姐Donna所指的舊工廈,是位於黃竹坑道24號的信誠工業大廈,2016年被資深投資者蔡經陽收購,將重建成一幢27層商廈,總樓面約29.39萬方呎。

前年工廈拆卸,兩姊妹需要另覓工作室,礙於兩部海德堡印刷機需使用三相電及大型貨𨋢搬運,只能物色區內新型工廈。「我哋想搵工業大廈,但唔想太舊式,又需要工廠大廈的地台厚度同電源支援先可以配合到機器使用。雖然新型工廠大廈比較難搵,但可以配合公司發展,係好嘅決定,幫到公司形象同配套。」甄沾記大廈1995年入伙,平均呎價6,000元,呎租由15至35元不等,「我哋幢大廈上上下下都有印刷廠、貿易公司、設計公司,唔同類型公司都有,租金算中間,未去到甲級寫字樓嗰啲層次,但工廠大廈中係比較企理嘅選擇。」

新的工作室與昔日舊工廈只有一街之隔,望向窗外,對面地盤的建築工程正進行得如火如荼。自小在黃竹坑出入的Donna見證着工廈拆卸,商廈崛起,感覺黃竹坑有極大轉變,「地鐵開通後,人流或公司類型一路變遷,睇到行業變化緊,多咗好多唔同類型公司、餐飲行業、畫廊,生活元素喺呢個社區一路發展。」她笑言以往在黃竹坑「搵食」艱難,現時有得揀,會多留在本區消費,「有時客人會專登由第二區嚟黃竹坑探索,呢區有空間畀新行業開展生意,嚟黃竹坑好似尋寶嘅感覺。」

踏入創業第九年,Donna表示產品的銷售渠道逐步增加,生意較為穩定,兩年前開始外銷產品到日本,未來計劃拓展更多海外市場。作為追求滿足感多於盈利的文創品牌,她坦言對於黃竹坑的急速轉型有喜亦有憂,

「租金一路上升,鄰近地鐵站又有新樓盤即將落成,繼續發展相信租金對唔同公司都會造成一定壓力。我哋製作除咗in-house生產外,亦有後期配套公司幫手處理工藝及包裝需要,附近印刷公司有時亦會幫忙配合,如果佢哋走咗都幾影響我哋製作,可能會增加營運成本,多咗物流安排。」社區互助的模式有助小企業營運,Donna希望不同行業都可以留守本區繼續發展,否則黃竹坑會失去原有特色。

因應港島鮮有上蓋住宅出售,黃竹坑站上蓋晉環,被視為今年重點新盤,勢成市場焦點,而區內仍有龐大商業樓面將陸續落成,

包括帝國集團以每方呎樓面地價達9,052元高價購入的業勤街地皮,以及仁孚香港仔車廠等項目,區內工作及居住人口即將顯著上升。

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