納米樓落成量回落 分析:與政府按揭政策有關

更新時間 (HKT): 2021.04.12 21:33
近年發展商狂建納米樓,屯門菁雋最細單位實用面積僅128方呎,細過車位。

據運輸及房屋局數字顯示,過去5年,全港共有3,249伙實用面積少於215方呎的納米樓落成,2019年更多達982伙,佔年底落成量7.2%,5年內急增逾11倍。政府最新數字顯示,2020年落成的納米樓回落至799伙,按年減少18.6%,佔年底落成量亦降至3.8%。

去年納米樓落成最多的地區為九龍城,涉160伙,其次是中西區及深水涉,分別涉116及115伙。去年底私人住宅落成量20,888伙,較2019年13,643伙大減53%。政府預測,未來5年私樓落成量有9.23萬伙,平均每年1.85萬伙。

資深投資者林一鳴認為,納米樓的落成量,主要與政府的按揭政策有關。在「林鄭Plan」未推出的時候,400萬元樓價以下才能做到九成按揭,故此市場上很多人因為不夠錢支付首期,只能夠購買400樓價以下的物業,而400萬元樓價的面積當然是納米樓;但現在600萬至800萬的物業都可以做到九成,800萬1,000萬元做到八成,於是市場上最受歡迎就變成600萬至800萬元的樓,其次是800萬至1000萬元,較少人買納米樓了。因此,林預計納米樓落成量已見頂。

中大學經濟學系副教授莊太量亦指,過去樓價越高,納米樓供應越多,但過去兩年樓市比較差,相信發展商會減建納米樓數量,故相信未來一、兩年納米樓的落成量會大幅下跌。

中大學商學院高級講師李兆波認為,近年樓價高企,發展商走頭無路下才劏細新盤出售,惟在疫情及政府2019年放寬住宅物業按揭成數(坊間稱為林鄭Plan)夾擊下,市民毋須再「搞到乞衣咁,房都冇埋」,令納米樓需求大減。

李兆波又指,疫情下沒有遊客,不少酒店房劈租求存,部份月租低至數千元,納米樓面對酒店房的競爭下,租值已出現下跌,儘管樓價回升,納米樓趨勢仍會向下。事實上,大埔嵐山一個低層僅165方呎的納米樓,下年度租值約6.32萬元,按年下跌10%,跌幅比十大屋苑同期跌幅3至6%為大。

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