港鐵樓現癲價 黃竹坑站晉環每呎3萬開售 1房最平逾千一萬

更新時間 (HKT): 2021.04.23 23:21

樓市漸趨瘋狂,港鐵新盤也在疫市下癲價開售。由港鐵(066)、內房路勁地產(1098)等發展的黃竹坑港島南岸1期晉環,屬港島逾30年來首個鐵路上蓋新盤,剛公佈首張價單,一房單位折實入場費1,146萬元。全張價單總市值約32.5億元,折實平均呎價29,689元,是本港有史以來最貴的鐵路上蓋住宅項目。

路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫表示,晉環首張價單涉160伙,間隔1房至3房,實用面積383至937方呎﹔1房佔42伙、2房及3房各佔78及40伙﹔發展商提供4種付款方法,總折扣介乎15%至18%,扣除120天即供最高18%折扣後,折實售價介乎1,146.1萬至2,867萬元,折實呎價27,005元至34,131元。

1房入場單位為1A座6樓G室,實用面積386方呎,定價1,397.6萬元,呎價36,207元,折實價則為1,146.1萬元,呎價29,692元﹔2房最平為2B座6樓E室,實用面積487方呎,折實價1,317萬元﹔3房最平為1A座6樓F室,實用面積937方呎,折實價2,530.4萬元。

封海倫指,項目將於明天開放示範單位及收票,並於下周末開售。封海倫又指項目為港島區少有新盤項目,開價參考過港島豪宅屋苑,目前主要為港島區客戶,當中有不少換樓客表示想買入三房單位,亦有不少中環上班的白領查詢。由於項目起步價逾1,100萬,無法採用放寬按揭成數上限後的「林鄭plan」,因此發展商設120備用一按,提供最高7成按揭予買家。

地價成本1.9萬元 梁沛泓:開價2.9萬都有少少利潤嘅

路勁於2017年夥拍平安不動產投得項目,市傳補地價46.84億元,每方呎達8,119元,加上65億元出價,即每方呎成本達1.9萬元,發售後港鐵分紅比例固定為35%。項目為路勁第二個在港推售的大型住宅項目,首個大型住宅項目為錦田山水盈。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指,以市傳投地成本每方呎1.9萬元,加上估計建築成本每方呎約5,000元,以及利息支出等雜費,以及港鐵35%的固定分紅計算,晉環首批開價平均呎價約2.9萬元,仍然有少許利潤賺取。梁沛泓認為價格算貼市,再進取就會影響銷售,但其根本的目的,在於開價「試水溫」。梁沛泓認為發展商沒有任何項目可以參考,但如果發展商停滯開售步伐,可能其後期數發展商加入戰團,挑起競爭後可能更難發售。

梁沛泓指,與周遭二手發展項目相比,2.9萬元開價都有市場,相信首批160伙都可以沽清,但發展商若然仍然繼續發售,項目加價空間有限,畢竟其後黃竹坑上蓋項目仍有幾期,不同發展商開價作風都不同,此項目而言,遲買未必不好。

林一鳴:換樓客不會覺得樓價貴

資料投資者林一鳴認為,晉環是次開價比預期偏貴,但由於項目非常優質,過去20多年在港島也沒有這樣大型的港鐵站上蓋新盤,估計就算呎價偏貴,市場仍有一定的承接力。他又指,雖然本港仍未通關,但其實現在的香港樓市,根本不是大陸人買的,是拿着香港身份證的「新香港人」﹔再者,「香港島真係20年來都冇乜大型地鐵上蓋新盤,很多居住在香港島的人,都會想換樓﹔如果你十多年前在香港島買了物業,價格升了幾倍,今天要換樓買晉環,其實唔辛苦的。」

林一鳴更指,香港平行時空的規律:「有樓的人再買樓是不難的,他們不會覺得樓價貴;冇樓的人如果單靠打工變成有樓,就難過登天。」

開價貼近貝沙灣

由於黃竹坑區是傳統工廠大廈區,項目附近鮮有二手屋苑,而翻查南區二手屋苑價錢,現時薄扶林、香港仔至鴨脷洲一帶,平均成交呎價由1.46萬至3.55萬元不等。樓齡約40年的老牌屋苑,如香港仔中心、薄扶林花園、置富花園等,近期成交呎價約1.5萬元,晉環較之貴七成至一倍。而樓齡較新的屋苑,如碧瑤灣、深灣軒、登峰.南岸及南灣等,近期成交呎價約2萬元水平,晉環亦較之貴最少三成,最多貴逾五成。至於同區豪宅級數的貝沙灣呎價近3萬、南區.左岸呎價3.36萬、深灣9號呎價3.55萬元,是次晉環開價明顯劍指區內新晉豪宅,首批開價即貼近貝沙灣平均呎價。

以港鐵合資的鐵路項目計,晉環是繼新地(016)九龍站上蓋第6期天璽後,歷來最貴的新盤。九龍站天璽在2013年10月推出,當時首批30伙折實平均呎價29,098元,是次晉環開價比8年前的同類鐵路盤貴2%。

至於港島一手新盤方面,由於地罕價高,港島新樓近年多以單幢式「插針」發展。如今年3月富豪西營盤尚瓏首批50伙呎價30,299元;太古灣仔Eight Star Street首批30伙呎價36,936元;遠中跑馬地Eight Kwai Fong首批50伙呎價31,129元。對上的港島屋苑式新盤開價,要數新地2018年7月北角海璇,首批71伙折實均價36,738元。

中原:港島供應罕有 已接過千客查詢

中原地產陳永傑指,港島區今年只錄不足900宗一手成交,證明區內供應罕有。是次晉環較同區二手豪宅屋苑成交呎價有15%折讓 ,而近期港島南岸最新地價已達2.3至2.5萬元,認為晉環開價吸引。他補充,近期市場投資者增加,料項目落成後可達70至80元呎租,可吸引該批客源,料首批可沽逾9成。中原地產至今已接獲過千客戶查詢,投資者佔約50%。

美聯物業布少明指出,晉環附近的豪宅盤,如深灣9號呎價逾3.5萬元,是次晉環有不少折讓。他認為項目可吸引投資者,因為不少中環白領或租入項目單位方便返工,落成後呎租可達80至90元,回報達3厘。

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