李嘉誠中港逾4,200億元地產資產大晒冷(附大表)

更新時間 (HKT): 2021.04.28 00:00

李嘉誠與李澤鉅父子旗下長實(1113)為促成與基金會關連交易及194億元回購計劃,罕有披露整個地產王國的資產估值達5,000億元,較現時1,800億市值高出達1.8倍,亦已經較公司最新資產淨值3,546億元為高,尚未計及有基建、飛機租賃、股權投資等生意,而中港物業應佔估值逾4,200億元。本港多項高價值的物業均在發展中及擬改建的酒店,進一步向外界釋放其資產被低估的信號,報告並披露了多項不為人知的地產價值。

長實於聯交所公開物業估值報告,長達885頁,毫無保留地讓市民飽覽現時旗下所有物業的估值及租金,遍佈香港、中國、英國、新加坡、澳洲及巴哈馬,動用5家估值師樓作出估值。報告指,是就回購及收購計劃,根據收購守則作為展示文件,評估日期截至今年2月28日,所有物業價值合共折算約5,214億元,長實應佔價值為4,950億港元。

物業估值報告顯示,長實主要物業來自中港兩地,合共應佔價值達4,240億元,佔整個地產王國85%,尤以香港價值最多,127項物業合共值2,989億元。總部長江集團中心成為該集團「樓王」,價值高達332.5億元,而單單是每月租金收入已經高達1.31億元,租金回報率高達4.7%。而於前年拆卸和記大廈後,正在重建而成的長江中心2期,估值為129億元,料2023年3月落成,戴德梁行估計,假設在評估日當刻完成估值會躍升至203億元。

波老道樓王價值勢超越長江中心

長實罕有資產晒冷的舉動,亦透露了很多不為人知的物業價值。當中亞洲樓王「波老道21號」一期,頂層天池樓王大宅落實以近4.6億元易手,呎價高達13.6萬元,打低山頂Mount Nicholson,登上全亞洲最貴分層呎價樓王。報告披露該項目市值近262.3億元,按總實用面積26.8萬平方呎計算,反映呎價高達9.8萬元,與近日成交價貼近,但這類豪宅暫時銷貨較慢,最新僅出售5伙。

惟「波老道21號」尚有2期建設中,將於2022年9月峻工,總建築面積為14.9萬呎,現時估值僅96.7億元,反映呎價僅6.48萬元。若果粗略以10萬元呎價計,該項目估值最終或升至150億元。按整個項目計算,迄今項目估值為359億元,超越長江中心332.5億元成為長實最值錢項目。

另一項慣常不會披露的長實資產秘密中,要數港鐵(066)黃竹坑站第三期的發展權,報告首次提到其發展權市值達147.8億元。而該物業不包停車場建築面積(包括6層高商業、會所大廈)為150萬呎,按晉環近3萬元呎價計算,粗略估算項目總值將逾400億元。至於核心資產之一康城13期Sea to Sky發展權,現時估值為127.3億元。

酒店部署釋放價值

長實主席李澤鉅2019年從父親李嘉誠接棒後,直指集團有很多「寶貝」未被外界所知,特別點名酒店業務具有隱藏價值。該份報告顯示,長實旗下15座酒店合共值736億元,當中最值錢為紅磡海韻軒與海灣軒合成的「雙子酒店」,分別為115億及108億元,這兩家酒店已獲批改建成商廈用途,而估值僅29億元的天水圍嘉湖海逸酒店,近月已獲有條件批准改建成住宅大樓,勢進一步釋放價值。

長實在本港過有9處過百億元物業,多數是正在興建的項目及酒店,反映未來估值有望進一步攀升。而成功躋身前列的投資物業,最貴為黃埔花園1期至12期的舖位及停車位,值142億元,該區每個月收入達6,281萬元。

中國物業估值佔27%

中國物業方面,長實於內地71項物業價值達1,262億元人民幣,應佔權益有1,115億人民幣(約1338億港元),佔應佔總物業價值27%。李澤鉅曾多次表明長實只有繼續增持,從沒有走資計劃,似乎報告列述的中港資產規模,亦為其說法作附和。

長實於內地有3項物業過百億人幣,最貴位於上海普陀區高逸尚城等地段,總值185億人民幣,長實佔60%權益。如以應佔權益計,最貴一項物業在北京朝陽區逸翠園2期,價值近170人民幣,目前仍在興建中,建築面積33.6萬平方米,料2022年竣工。去年北京逸翠園2期曾被內媒報道有計劃轉售,但長實以「市場很多人對其項目感興趣,不代表我們需要出售相關資產」來回應。

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