國金89樓|香港樓價上升的邏輯(程總裁)

更新時間 (HKT): 2021.05.01 11:13
金管局出爐3月數據,單月新申請貸款宗數升至近1.8萬宗,新批出貸款額高達530億元,破紀錄創單月新高。

香港很多人移民海外,毋庸置疑,但奇怪在香港資金沒有顯著流走,反而呈水浸狀態,本地住宅成交顯著升溫,樓價即將邁向破頂。

買樓申請按揭是必然,金管局昨出爐3月數據,單月新申請貸款宗數升至近1.8萬宗,新批出貸款額高達530億元,破紀錄創單月新高,價量齊升。退一萬步就算你陰謀論金管局數據造假,問問你身邊的地產經紀朋友近日有沒有魚翅撈飯。

在同溫層——大家看到政府淪落,香港沒有希望;但跳出政治悲觀情緒,資產價格是中立數據,香港樓市的確很旺,背後原因可以由宏觀至到微觀解釋:

1. 資金沒有淨流出。雖然有外地媒體提及資金電匯至一些國家例如加拿大飇升,亦有機構估計有大量資金轉移到英國,但現實是香港存款由去年6月底(國安法7月初立法)至今年3月底止升近6,000億港元。

2. 香港填補資金流出缺口方程式簡單——IPO。只要明星中概股到香港上市,香港將會一直有水灌進來;移民人士將錢移走的負面影響,一隻快手(1024)已經抵銷,而根據金管局圖表,香港存款數字趨勢確因為明星IPO而有明顯擾動(見下圖)。若果再見存款下跌——字節跳動召喚,中共不會讓國安法下的香港經濟失色。

3. 企業沒有真正因為政治環境出逃,細心看新聞報道,很多時候外資只是搬Office為主;去年7月至今,撇開渤海銀行、東莞銀行這些中資機構,瑞士Banque Pictet & Cie SA、韓國NongHyup Bank都獲得本地銀行牌照,這些金融機構都帶來資金。

4. 有移民人士賣樓,有移民人士選擇不賣樓,甚至視港樓為生金蛋的雞出租,自己則在外國逍遙生活,將導致香港房地產房源歸邊。這些沒有數據,只是從投資移民顧問獲知。

5. 香港由2019年6月起開始動盪,社會事件稍為平息;又到Covid-19肆虐;疫情緩和國安法又出現,決定是否在香港買樓的人,忐忑將近2年,現時香港政局面臨死水,但資產價值前景更透明,近2年的Pent-up demand爆發出來。

6. 香港樓市基本面沒有變化,近年房屋供應短缺未有顯著改善,就算用槍指着發展商捐農地,以政府的行政效率,甚麼時候才有房屋?入境處向審計署咆哮事件後,政府部門間「唔好教我做嘢」文化將會更滲入骨子裏。

本總裁去年7月專欄曾提及香港樓市的絕望真相,不是樓價會跌,而是折騰多年仍然會繼續上升。政見有黃藍絲,但全港人都是樓絲。

程總裁

www.facebook.com/IFC89

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