財經論壇|港人無第二選擇樓價續企硬 (呂宇健 Ken Sir)

更新時間 (HKT): 2021.05.05 00:01

沙士式樓價崩盤,在16年後的世紀肺炎疫情沒有重演,令不少儲足彈藥的投資者望門興嘆,到底今天看似只升不跌的樓價,還可以維持多久?樓價之後又會如何走向呢?

要找到答案,首先我們要知道的是,千禧年代起樓價上升的原因:

(一) 港人沒有第二選擇

要了解香港樓價高企的原因,我們可以先參考世界各大貴價城市的情況,大家就會知道箇中奧妙。

在紐約曼哈頓,美國人若然覺得市中心的樓價貴,他們可以選擇住在新澤西州,只需過一隧道就可以去到曼哈頓心臟地帶上班;在倫敦,英國人可以選擇住在Dartford Harrow,在倫敦周邊還有大量選擇,總有一個地區令人稱心滿意;在東京,都心區域也是昂貴的,日本人可以選擇住在川崎、橫濱甚或箱根;在悉尼,澳洲人可以以住在Central Coast、Blue Mountain⋯⋯但在香港,我們可以選擇住在深圳嗎?抱歉,這就是人生。

有人說,深圳或許未來更貴,因為在高度鐵路化的香港,近十年來已經沒有很明顯的市區郊區之分,一條鐵路已經讓大西北的居民半小時就可以到達港島,鐵路效應下,也帶動全城樓價飆升,就連新界區的樓價不讓港島九龍專美。

作為香港人,在沒有第二選擇的情況下,樓價很可能會繼續企硬。

(二) 利率:借存利率相對同步

自千禧年代起,全球一直處於低息環境,世界各地央行一直奉行低息政策,大量資金流入資產市場,從而令物業投資回報率與存款利率存在一定差距。

試想想,若果未來息口上升,而借存利率相對同步時,假設完全沒有風險的銀行港元定期利率上升至3%而物業投資回報率等於或低於3%,這時便沒有人繼續投資物業了,因此,當有投資者需要繼續投資物業,其必然會要求物業投資回報率高於港元定期存款之3%。那麼,會有什麼因素令物業投資回報率上升呢?屆時出現的現象會是「租金上升」抑或「樓價下跌」?

問題又來了,甚麼時候利率才會上升呢?只需看到一個訊號出現,就可以準確知道利息何時上升了,而這個訊號就是「借存逆差」。

今天在匯豐銀行的資產負債表中,有約10,500億美金的貸款已借出去,同時卻有13,500億美金的存款,這意味著若利率增加時,基於借存利率相對同步,匯豐銀行每貸款$1出去都會在賬面上虧錢,因此短期內並沒有加息的可能性。「借存逆差」一直存在,利息繼續走低,樓價也自然徘徊在高位了。換言之,當這個「借存逆差」減少,便是利率上升出現前的訊號了。

(三) 舊樓有得劏

公眾對「劏房」很負面,但卻又很現實。十多年前,筆者剛接觸分間市場,一間200呎的分間房租金約$3,000至$4,000,整個單位租金約$6,000-$7,000;十多年後的今天,200呎的分間房租金$5,000-$6,000,整個單位租金$12,000-$13,000,差距由$3,000 拉闊到 $7,000。

作為一個普通打工仔,人工只有萬來兩萬元,斷不會將整份人工用來交租,為了自由、私人空間、上班更方便等等,很多人都會找些地理位置較好,更安全,更優質的分間房,儘管比正常單位小,但每月可節省多$7,000,相信這是部分作為打工仔的必然選擇,剛性需求就這樣衍生出來了。

為何舊樓有得劏會令樓價高企?

四十多年樓齡的路德圍洋樓,平均呎價$12,000左右,500呎單位市值租金約$14,000;二十多年樓齡的愉景新城,平均呎價$16,000左右,500呎單位市值租金約$16,000;十多年樓齡的萬景峰,平均呎價$19,000左右,500呎單位市值租金約$19,000;較新的愛炫美,平均呎價$21,000左右,500呎單位市值租金約$22,000。

然而,30年以上樓齡的樓宇因公契及大廈管理較寬鬆,開則也比較實用四正,很多業主都會拿來「分間」,原本路德圍的洋樓由月收租$14,000頓時跳升到$28,000,如果按$28,000月租來計算年回報率,業主賣出此單位的誘因大大降低。所以樓齡較舊的樓宇因為「有得劏」,較舊的物業為較新物業的呎價「打底」,這間接令較新樓宇的呎價企硬,甚至持續上升。

綜合筆者這十多年在物業市場上的觀察,以上三點的而且確造就樓價高企的現象。那麼,未來一段時間的樓價該如何走向呢?

由上而下主宰樓價下調的因素

在未來幾年間,筆者看到令樓市有機會下調的原因,將會是新型私樓需要繳交的管理費越來越貴。

假設現時有一價值1,000萬元的物業,月租$25,000,管理費和雜費約$5,000,淨收月租為$20,000,年收租金$240,000,回報率是2.4%。若租金下跌至$20,000,但管理費預期不會減少,在扣除管理費和雜費後淨收月租是$15,000,回報率降低至1.8%。

再考慮到未來很可能活在一個逐步加息的經濟環境,而借存利率相對同步,相比投資較高風險(租霸、吉租、維修等)的物業投資的回報率是1.8%(今天,高於1,500萬市值而只有2%回報率以下的物業比比皆是),投資者很可能寧可選擇近乎零風險的3%存款。

資金停泊在銀行定期,而非投資於相對高風險但較低回報的物業上,因此,就要令物業投資回報率上升,樓價便必須向下調整了。

總括來說,利率總不會永遠處於低水平,若然因某些政經因素令利率上升,管理費較高的新樓將會是樓價下跌的先行部隊。

香港中小型業主會創辦人 呂宇健Ken Sir

-----------------------------

蘋果App大升級 更簡潔更就手!了解更多立即下載體驗

-----------------------------

點擊即睇《Bitcoin投資入門手冊》

一書盡覽新手必讀資訊

-----------------------------

【全球樓行】 Dream House零距離

屬於香港人的移民攻略

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
BannerBanner