全球樓行|日本人不愛磚頭的理由 經濟迷失30年代價 「阿媽教落有錢花光也不買樓」

更新時間 (HKT): 2021.05.08 00:00

日本為不少港人的「家鄉」,每年遊客人次逾千萬,當局更預計2020年遊客人次達3300萬次,樓價更在宣佈奧運後率先炒起。可是一場世紀疫症令全球經濟停擺超過一年,日本經濟受到重創,原本萬眾期待的奧運會現傳出閉門比賽,令日本經濟再起飛夢碎。其實早在日本的70﹑80年代汽車及半導體超越美國,稱霸世界成為「日本第一」,可惜80年代末至90年代初,日本經濟泡沫,有關西地區的老牌發展商指,當地發展商由高峰期300間「執剩」90間,日本老一輩更鼓勵下一代寧願花費也不要置業。

日本為世界第二大經濟體

日本最風光時刻,是成為世界第二大經濟體。二戰之後 ,美國﹑日本簽署《美日安保條約》,美國出手扶助日本重建經濟,更大量採購軍需品,令到日本在60年代出口總值暴升20倍,70年代日本轉為浮動匯率,鼓勵資金流去國際市場,60至70年代日本平均人均生產總值增長率逾9%,為日本的高增長時期,80年代日本已經成為世界第二大經濟體。

可惜在1985年 ,日本跟美國、英國、法國﹑西德等簽訂《廣場協議》,干預外滙市場最終令日元升值,出口價值成本大增直接打擊本土製造業,更壞的情況是日本為刺激內需不斷調低利率 ,令大量資金流入股市及樓市,日本城市地價暴升了2倍,90年代單是東京的地價就相當於美國全國的地價,以前日本人一間屋供三代 ,但隨住經濟爆泡日本經濟一沉就是30年 。

日本發展商︰地產商由 300間執剩90間

日本老牌發展商River Industry執行專務董事沖村晉一表示,原本關西地區有逾300間開發商,但經歷日本經濟泡沫及多次世界經濟危機後, 日本樓滯銷,加上銀行不願意貸款給開發商,更想他們馬上還錢,逼令不少開發商相繼倒閉,加上日本的「少子高齡化」(即低生育率及人口老化),對置業需求下降, 最終關西地區只剩下90間實力雄厚的開發商。

他又指這些大企業,並非單一發展房地產業務,還有經營電梯﹑電器﹑通訊﹑ 城市基礎﹑金融及製造業等, 企業市值逾一兆億日圓(約711億港元)的公司。

年青人不願投資 嘆無錢買樓

日本的社會氛圍為厭惡風險,老一輩希望子女可以過正常生活,規避風險的情緒不斷加劇,踏入2021年,年青一代的日本人對於房屋及理財的觀念大都採取迴避態度。

現年29歲,本身為從事自由職業的橫山小姐表示,目前並沒有作任何投資。她又指,現時租住大阪市的西區物業,與其每月交租,若將來有餘錢的話,也想置業。

現年25歲,租住京都市左京區的物業,任職文員的木村小姐表示,目前沒有置業打算,也沒有作任何投資,因為自己平時花錢已不太夠用。其後,她又指,如果結婚的話,也準備兩個一起加油買樓,她很同意物業收益高, 將來年老後,可以用物業周轉。

租住神奈川縣的美濃先生,現年25歲,從事不動產相關行業,他亦打算結婚才置業, 若一直單身的話 ,可以一直租住公寓,但是到了60至70歲,領取的養老金減少,繼續租住公寓會很麻煩及吃力,自言對投資非常感興趣,可是現時租住公寓也需要生活費 ,故目前並沒有資金作任何投資,他又指,可能等到40至50歲才考慮上車。

Sakura Global董事兼創辦人 張明珠坦言,現時日本年青人確實有一班月光族,沒有一個「原來我要買樓」及儲蓄的概念 ,但是很羨慕別人有物業。她又說,老一輩的日本人經歷了90年代的那班家長,深明泡沫經濟樓價大跌的苦況,一定會叫自己的小朋友寧願花錢,都千萬不要買樓。早年銷售日本物業時,不少日本人曾取笑她是「傻㗎」。

加上日本人排外情緒,早期日本人不敢放出樓盤給她銷售,普遍日本人只想給本土的日本人,即使比較開放的發展商也擔心海外經紀行或海外買家,是否理解如何購買日本物業的流程, 亦擔心後續情況會否影響日本公司的聲譽。

日本樓外國買家佔20%

時而勢易,隨着日本觀光業興起,日本樓受到不少海外投資者追捧。在2013年遊日旅客人數有約1000萬人次,3年後勁升至2500萬人次,日本當局原本預計2020年達3300萬人次。樓價方面,在公佈日本奧運後率先炒起,其中北海道公寓樓價升幅最強勁,最高曾升近8成。

沖村晉一指,在疫情前, 購買其集團物業的外國人比例有約20%,當中以中國人最多。張明珠亦補充指,日本樓成交是「八二比例」,即八成成交來自日本本土, 另外兩成是外國 人。

她指,不同地區的外國買家購買日本物業的取向各有不同。例如台灣買家偏向一戶建,偏好要有花園,香港買家以投資為主導,以100萬港元以下細物業或一億日圓(約712萬港元)以上小全幢為主,至於中國買家則投資3000至4000萬日圓(約213至285萬港元)的大單位,高中低價位的物業均有不同海外投資者承接。

然而2019年底的疫情衝擊日本經濟,根據日本國土交通省數據截至今年1月的最新數據,全國樓價指數逐步上升,按月上升0.085%,達117.1,但較最差2020年6月份的111.9,已升近4.65%

張明珠指,疫情令不少日本老店﹑大企業或百貨公司相繼倒閉,現時已經見底,最近一出現大型優質物業,有不少基金或公司入市掃貨。

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