今期樓行|古洞北「麵粉」搶至一呎逾$7,100 財爺家屬農地暴漲至近$2,000萬

更新時間 (HKT): 2021.05.16 00:00

房屋供應緊張,新界東北發展區成為政府急速起動,興建公私營房屋的新供應「重倉」。政府火速開發之際,區內一帶農地早已落入地產商財團以至官員手中,包括前任發展局局長陳茂波,27年前已購入3幅古洞北農地,隨即引來利益衡突之嫌。爆發「誠信危機」下,陳茂波將有關農地轉予其妻子家人圖「割席」。而本港樓價在疫情等經濟危機下仍未倒下,相反,地價升勢驚人,新地(016)上月以勇進姿態斥資86億元,每方呎樓面地價逾7,100元搶奪古洞首幅官地,周邊早年平價取得土儲的包括四叔旗下恒基地產(012)固然笑逐顏開,陳茂波「家人」持有土地亦受惠政府徵地賠償,水漲船高,升價千萬元。

新界東北規劃發展早於1990年代提出,並於1999年起由當時的規劃署及拓展署對外諮詢,但最終無疾而終。直至2007年時任特首曾蔭權提出《香港 2030:規劃遠景與策略》建議落實新發展區的發展,以應付香港長遠住屋需求,才於2008年年中再次展開相關研究,並於2013年完成相關研究。不過完成相關研究後,自2013年時任發展局局長陳茂波開始推銷東北發展計劃,卻被揭發於發展區內擁有農地,將受惠於政府徵地賠償,然而事前並沒有申報相關利益衝突。時至今日,陳茂波地位攀升至財政司司長,涉事的土地價值亦水漲船高,價值已近2,000 萬元,升價超過55倍。

陳茂波家族持有的三幅相連地皮位於古洞北河上鄉路附近,佔地近1.5萬方呎,三個地段原本由MR CHAN MO PO(陳茂波)於1994年4月以35萬元買入,後透過提名方式轉由國萬實業有限公司持有,相關公司公司董事包括許嘉麟及區紹恩,前者為陳茂波之妻許步明親屬,後者則為許步明姐夫區長城相關人士。

新地推高地價 恒地用地受惠 價值暴增近五成

地政總署每年4月及10月,都會修訂收回土地特惠補償率,至今新市鎮農地補償率,為每方呎1,308元,以陳茂波家族持有的3幅相連地皮,佔地近1.5萬方呎計,總值1,962萬元。不過相關補償率最高峯時期,為2019年10月,當時為1,389.6元,即相關土地當時已經市值2,084.4萬元,以3幅用地於1994年買入價35萬元計,已升價逾2,000萬元。惟樓市其後受肺炎疫情影響回落,補償率都有所回落,不過以目前樓市攀升速度,10月前大有機會突破2019年高位,相信地段總值更能隨之水漲船高。

各大發展商亦一早已經在區內插旗,目前以恒地(0012)最為受惠。恒地早於2018年,在古洞北第24及25區中間位置,完成一幅地段補地價,並已經獲批建築圖則。當時補地價金額高達12.35億元,每方呎地價約3,643元。每方呎補地價僅約3,600元的恒地古洞北用地,就算買入農地價已經要過千元,若然以旁邊新地7,100元地價作標準,每方呎即賺逾2,400元。以該地地段面積約5.65萬方呎,可建樓面近34萬方呎計,單此一幅用地,恒地賬面已經升值逾8億元。

至於農地儲備,恒地年報為四大發展商中相對明確。年報中指,集團旗下於粉嶺北及古洞北新發展區內,共有138萬方呎農地,除了在粉嶺北有3幅土地符合原址換地之條件,共涉及逾60萬方呎土地外,其餘約78萬方呎,將會由政府以現金補償方式收回,若然以上述1,308元收回金額計,目前恒地已經可獲補償金約10.2億元,而且相信發展商買入這些農地的價格,並不會超出陳茂波當年買入價多少。

長實最少兩用地申改劃 兩用地政府收回

長實在區內共有4幅用地,其中2幅在政府的規劃大綱中,屬於住宅密度第二區用地,即用地最高地積比率為5倍,第26區D用地則為住宅密度第一區用地,最高地積比高達8倍;至於距離古洞北站最遠、最北的一幅用地則被劃分為政府用地。因此原本長實在2018年申請改劃4幅用地,最終都撤銷申請,相信主要由於港府已經完成改劃。長實早前亦入紙城規會申請,將2幅住宅密度第二區用地,申請放寬地積比兩成。

資本策略及泛海集團在區內都有幅大型用地,被劃分為第二區用地,亦向城規會申請放寬地積比,計劃興建涉及2,593伙的大型屋苑;連紡織製造商晶苑,由於有用地獲劃分為綜合發展區,申請發展為涉及49幢三層高洋房及478個分層單位,共涉527伙。

至於新世界(0017)及新地(0016),兩大發展商的農地儲備比較集中在元朗屯門一帶,北區反而相對較少。以新世界為例,其去年年報披露,持有位於北區共248.88萬方呎農地,但其上水烏鴉落陽石湖新村用地已經多達逾35萬方呎,料在古洞北發展用地亦未必有很多,但就算只有50萬方呎農地,都已經可以獲得逾6.5億元的補償金。

張翹楚:政府收地價料隨地價增長

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,新地超過86億元超高地價投地,確實出乎市場預料。張翹楚認為新地高地價投地,背後可能考慮商業樓面的應用,尤其發展商本身都擅長管理大型商場,而且鄰近亦有大型屋苑天巒,就算住宅樓面發售價只能「打和」,都可以透過商業樓面獲利,因此新地自然不介意出高價投地。雖然超高地價暫時只此一幅,未必足以作為「市價」,影響政府收回土地特惠補償率。

但是張翹楚亦指,根據過往官地投地趨勢,地價只會因而越來越高,其後推出的古洞北住宅用地,就算短期內的地段,未必有高逾7,000元的地價,恐怕每呎樓面地價都要6,000元以上。即是說,古洞北未來的地價只會越趨增長,政府的收地補償金亦只會「蒸蒸日上」。不過張翹楚認為,底價高有得亦有失,日後區內發展商若然要申請改劃,相關用地涉及的補地價,變相即時拉高至7,000元水平,變相成本因而大增。當然羊毛出自羊身上,最終仍然要由買家「埋單」。

羅庭德:雖然古洞北人口規劃將達11萬 但規劃方式混亂

北區區議會主席羅庭德指,目前古洞北規劃,一如複製將軍澳區的發展方式,先發展公營房屋進駐,輔以各項生活配套,例如古洞北第19區規劃用作興建公營房屋,預計2022年至2024年完成地盤平整,2026年至2028年分階段落成,提供9座物業共9,200個單位,預計2.3萬人口入住,即首批公屋住戶已經可以在2026年入住。

整個古洞北規劃,計劃上將多達11萬人入住。但羅庭德認為,人口眾多,但政府實行的規劃方式,並非考慮產業結構規劃,即如舊時的上水聯和墟規劃,旁邊為工廠大廈,工廈的工人到旁邊聯合墟消費,居住的公屋亦就近,整體產業結構考慮得出的規劃方式,井然有序。然而政府就算提倡物流行業,而物流應該雙向來往才為物流,但政府就算操辦農業園,在附近辦理科技園,都並未考慮生產作業往來內地交易,所有配套都只是想將交通網絡鋪設至中環等核心金融區,環繞金融保險行業規劃,但同一時間數以十萬人從北區南下中環,是沒有可能的。

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